2021日本房產投資趨勢

已更新:1月 19



雖然新冠肺炎疫情全球蔓延,但也啟動全球無上限量化寬鬆的貨幣政策,所創造出的投資動能已經完全反映在頻創新高的股、房兩市。其中,長期被低估,能確保投資價值的日本資產市場,最受國際投資人青睞。我們可以從今年交易熱況到後疫情的投資策略,整出五大趨勢:


一、國際資金持續大筆流向日本不動產市場,刺激投資活力,價格外溢效果佳


看準商業經營環境成熟、租金收益穩定,能充分滿足增值、收益的需求,一月時美國私募基金黑石集團(Blackstone)斥資近3000億日圓(約27.5億美元),從安邦保險集團購買一個包括位於東京、大阪和日本其他較小城市的公寓的住宅投資組合。緊接著,巴菲特領軍的波克夏於八月底公布,旗下投資公司耗資65億美元買進伊藤忠商事、丸紅、三井物產、住友商事和三菱商事,分別投資5%的持股,並透露未來持股比率最多將提高到9.9%。最後,九月時香港太盟投資集團(PAG)宣布在今後四年時間,將於日本不動產市場最高投入 80 億美元。一連串國際資金的大手筆進場,根據產經新聞報導,今年前三季全球不動產投資額前三名分別為東京(193億美元)、首爾(142億美元)、倫敦(134億美元),這是2008年次貸風暴以來,東京重回全球不動產投資的舞台中央,接受掌聲洗禮。


二、疫情、在家工作/在宅勤務,帶動改善型換屋潮,高總價、新屋產品受青睞


不但國際投資家看好東京房市,根據公益財團法人東日本不動產流通機構的統計調查東京都十一月的集合住宅成交單價約每平方公尺75.86萬元,折合新台幣約每坪67.7萬元。而且總價七千萬以上的物件成交佔比越來越高,去年第三季佔30.3%,今年第三季已攀升到34.6%。在資金充沛、預期通膨的心態下,成交單價、總價帶都同步升級。另外,東京都成交房屋的屋齡也有下降的趨勢,平均從21.15年緩降到20.89年,其中房價最高的都心三區已經從18.11年降至16.10年,顯示追求居住品質改善的企圖心很強。


三、好的住宅供不應求,強化價格上揚走勢


相對來說,由於屋主惜售心態濃厚,待售物件不增反減,呈現雙位數的衰退,去年11月還有2.7萬戶待售,但到了今年同期,兩成的物件量消失,只剩下不到2.2萬戶可售,甚至最熱銷的七千萬以上總價物件的帶售佔比只有23.9%,無法滿足購買需求超過三成的買方。也因為如此間接鞏固價格漲勢,漲幅絕對高於其他總價帶產品。


四、政策支持,貨幣政策之後,財政擴張政策接棒,創造資產活化的實力


繼日本政府在前兩輪紓困方案合計斥資2.2兆美元,以緩解疫情對經濟的衝擊之後,首相菅義偉加碼要求制定新一輪經濟刺激對策,將編制2020年度第三次補充預算約95億至143億美金,不僅包括維持就業機會和支持經濟的對策,同時表明了利用低利率環境並積極運用財政投融資的態度。低碳、綠能、數位創新等投資箭在弦上,一方面產生新的產業就業機會,另一方面也結構性地調整公共投資,協助釋放民間活力,產生地產活化的新動能。


五、實體經濟受疫情重創,商業不動產投資大轉型


受疫情衝擊,旅遊業、賣場等大型商業設施的經營面臨前所未有的挑戰,因此租金、價格仍有大幅下修的風險,惟有能降低人際接觸的衛星辦公室、電子商務可提供新的解決方案,有機會帶領商業不動產投資出現產品、區位等結構性的調整。


儘管面臨第二波,甚至第三波的疫情反撲,對於2021年的實質經濟成長率日本政府抱持審慎樂觀看法,預估將成長3.5%左右水準,動能主要依賴政府推動鉅額經濟振興效果,引導疫情防止及經濟活動齊頭共進,協助個人消費及設備投資復甦,拉抬景氣。疫情固然帶來許多投資的不確定性,投資人應該學習國際投資家把眼光放在後疫情的市場投資亮點,站在巨人的肩膀上,趁早布局優質、有潛質的品牌不動產,才有機會穩收成果。


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