未來兩年內,日本投資者的投資意向調查

在疫情延燒全球的氛圍下,有著東京奧運議題的日本房市在連續上漲的幾年後,也終於來到了盤整期。雖然因為疫情的關係大大影響了海外投資者的投資意願,但相對的,對於本地投資者來說卻也成為了一個進場的機會,以三井不動產Realty國際部門近期的成交數量來看,幾乎都以本地購買者居多,需求也相當踴躍。


根據最新一個季度的報告指出,東京23區住宅平均租金經過了兩個季度的穩健成長後,在2020第二季呈現了小回落,較上一季下修0.4%,來到每平方公尺4,138 日圓,但仍比去年同期上漲了3.0%。就目前的情況來說房市從上漲趨勢反轉的機率不高,因為就算在封鎖期間,東京仍然湧入了大量人口移居,目前已達到1,400萬人的歷史新高。


知名日本週刊在今年六月進行了一項投資意願調查,調查對象包括自營商、公務員、上班族及投資公司等。首先對於今後2年是否會進行不動產投資,回答「會」的有95%,「不知道」5%,「不會」0%。其中,發現今後2年會再投資的投資人,大多以相較穩建的住宅用途為主要投資標的,其中整棟公寓投資比多達91%,其次是一戶建(54%)與單間公寓(18%)。具體而言「住宅較不被景氣所影響」「住宅的需求較穩固」「在疫情危機中,飯店或商業大樓相需求減少的影響較大。反之,住宅較可能有一定程度持續且穩定的經營」。過去搶手物件-飯店、民宿及共享住宅因為疫情的因素,投資意向加給來甚至不到10%。


本項調查以“今後兩年,會想投資的新物件種類為何?”,詢問在疫情期間與疫情後的不動產投資方向與想法:

  • 現在正是買進的好時機、會想要積極投資 (東京都40~49歲男性公司社員)

  • 如果價格便宜時會想要購入、貸款固定利率2%以下的話就會貸款,但若利率較高時就會用現金(東京都50~59歲女性自營業)

  • 因擔心會有通貨膨脹發生,希望能盡可能地拉長固定利率貸款的償還時間 (神奈川縣30~39歲男性 公司社員)

  • 因遠端工作的流行,首都圈近郊的物件也漸受歡迎,但會更想逆向操作購入都心內的物件。與其只跟從短短數年的流行趨勢、不如看長遠一點做投資。遠端工作在未來並不會是常態,也將只是一小部分的族群。人口減少的都市也會跟著衰退,遠端工作這個趨勢的影響應該不會太大 (埼玉縣40~49歲男性公司經營者.董事)

  • 希望未來能早點進入半退休的生活,所以會想積極投資,會在現金能負擔的範圍內不做貸款的特約購入,或是以現金購入以增加交涉談判的籌碼,這樣就能以較便宜的價格購入,再融資購買更多物件 (神奈川縣30~39歲男性公司社員)

  • 為了儘早實現半退休生活,希望能擴大投資。只要物件的頭期款兩到三成在預算範圍內就想會逐步購入 (東京都30~39歲女性自營業)

  • 會像往常一樣以住宅為目標購買 (埼玉縣30~39歲男性醫生)

  • 暫時會先專注在增加金融資產與獎金收入,如果遇到了負擔得起的物件就會購買,主要會先以低租金地區的物件為投資目標(埼玉縣50~59歲男性公務員)

  • 暫時不會再繼續投資,會先以能讓物件的價值變高的租賃經營為重心 (東京都50~59歲女性家管)

而在「疫情期間與疫情後的不動產投資戰略與想法」調查中發現,想用現金購買低價購買獨棟住家的人也不在少數,如果能有適當的貸款方案就想要買房,在近期銀行融資審核趨向嚴格的時期,手邊資金的有無就成了重要的關鍵。

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