超前部屬後疫情時代東京房市

雖然新冠疫情對經濟、旅遊、教育、生活等各層面衝擊尚未減緩,但是各國積極的財政、貨幣紓困措施,再加上陸續復工的激勵之下,全球金融投資市場在二、三月面臨驚心動魄的熔斷風暴之後,四月開始已經逐步翻揚。不只台股、那斯達克指數已躍過歷史高點,美股道瓊指數也強彈了9000點,日經指數同步回漲39%。金融市場與實體經濟脫鉤已成定局,產價格膨漲將在後疫情時代更加一發不可收拾,超前部屬才有機會取得最終的勝利。


從總體經濟面來看,日本的工業生產指數已從谷底5月的年減26.33%,回穩到6月的18.24%;海關出口年增幅從4月的-28.27%,回升到19.18%;製造業採購經理人指數從5月的38.4,調升到8月的46.6;服務業採購經理人指數更是從4月的21.5,跳升到8月的45;連帶消費端的通貨膨漲年增率從6月的0.1%升至7月的0.3%。無論是從生產面、分配面到消費面,或是從現況到預期,經濟基本面的各面向已經在6月開始呈現全面健康復甦的跡象。


再聚焦到最受國際市場喜愛的東京不動產市場。


根據「東日本不動產流通機構」(REINS)對於首都圈一都三縣的統計調查,第二季中古大樓雖然交易量較去年同期減少33.6%,且為2012年第四季以來新低,但平均總價微增0.8%;中古透天住宅交易量跌22.1%、總價跌10%,表示疫情固然影響投資、買賣的交易,但大樓的產品顯然較受買方認同,所以在價格面仍有支撐,東京都區部的單價甚至還小漲0.6%


另外,2012年拉開的熱烈投資序幕,刺激單季動輒九千、一萬件的交易量,在第二季出現轉折,回落到6,428件的水準。然而比較特殊的是,待售的新規登錄件數從每季五萬件掉到四萬五千件,顯見不但恐慌性的賣壓沒出現,甚至在去化速度變弱的前提下,部分物件惜售或到期下架的情形增加超過一成,庫存量降低即將引爆稀缺效果。


進一步從三井不動產最新的「東京都心高級公寓市場報告」來看。


第二季因四月七日發佈「緊急事態宣言」,日本政府首次宣布進入緊急狀態,雖然並非如目前歐美各國實施「封城(lockdown)」具有強制力,但要求民眾自律,除購買食物及上班等外,儘量別外出,因此大大影響市場活動。不能自由委託、看屋、簽約,再加上外國買方不能來,以致東京都高級公寓成交件數也比上一季大幅減少55件,但已從最差的5月20件,逐漸回到6月的39件,單月成長近一倍!以目前投資面、基本面來看,市場活力逐月回溫到第一季水準。


交易量能熄火,只剩本地、剛性、預算型需求支撐,因此平均成交單價比起上一季減少10.4%。但九大分區仍有「廣尾、惠比壽」「青山、澀谷」「番町、麴町」「目黑、品川」「世田谷、大田」等5區域的平均成交單價,較前期上漲,整體而言都心及城南地區,交通、商業便利,但居住品質較好的區域,在一片市場低迷中,最經得起市場考驗、最受高端買方青睞。

其中,番町、麴町漲勢最穩定,從2018第二季持續向上;青山、澀谷漲勢最兇,一年內連漲14%:單價最高,去年第四季每坪876萬日圓的麻布、赤坂、六本木,已回落657萬的均價;銷售時間則以銀座地區最快,平均兩周就可以成交,一億日圓以下甚至三天就被秒殺;銷售期最長的廣尾、惠比壽地區平均也僅5.5個月可順利成交。

更多東京都心市場報告


從各區價量狀況來看,即使市場活動受制、外國投資人缺席,但在置產風氣、庫存短缺、偏好移轉等三大後疫情趨勢下,東京的高級公寓市場潛力無窮。


從美國聯準會宣示無上限QE、暗示到2022年都不會升息之後,全球資產價格就在資金行情之下水漲船高。以大家最熟悉的台灣市場為例,四月敦睦艦隊群聚疫情調查結果出爐,以及後續連續的零確診消息,讓原本緊繃的房市氣氛獲得釋放,並在超低利率的助攻下,出現六、七月交易量增超過一成的佳績,各區價格更是屢創新高。股神巴菲特曾說:「在別人貪婪時恐懼,在別人恐懼時貪婪。」要累積財富,決不是跟著景氣追高,而是應該把握利空出盡的難得好機會,在市場曙光初露時進場。


從經濟基本面到房市交易面交叉分析,六月是東京房市的相對低點,價格跌無可跌、市場前景轉佳、交易活動趨熱的條件下,預期東京目前房市拉鋸的僵局會逐漸打開。建議眼光大的您應超前部屬,搶先在高價區取得難得的高端、大樓、純住宅社區,無論是中長期的租金僵固不墜,或是奧運題材的遞延增值利益實現,都提供過去觀望的投資人更豐美的收割機會。


三井不動產是日本最大的不動產開發商,提供區域機能、建築規劃、設施設計最完備、最頂尖的指標高端住宅,而且物件量豐富,在台灣的一站式服務,絕對能為富裕人士量身訂製獨一無二的置產、投資計畫。

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