【東京都心高級公寓市場報告 2025年Q4：2026年1月~3月】
首先【圖表1】我們將「高級公寓八大區域（※）」的平均成交單價與成交件數的走勢，結合同期的經濟議題及日經平均股價指數，進行了客觀評估。
※八大區域：01.「六本木・赤坂・虎之門」 02.「麻布・麻布十番・三田」 03.「白金・高輪」 04.「青山・澀谷」 05.「廣尾・代官山・惠比壽」 06.「番町・麹町・飯田橋」 07.「市谷・四谷」08.「銀座」
【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
從圖表1所示的高級公寓整體走勢來看，本期＜2025年第4季＞的平均成交單價指數為「310.4」，較上期上升+1.4百分點，並且連續11期創下自統計以來的最高值。成交件數，與前期相比減少▲27件來到「189件」，連續3期呈現減少。
【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
【圖3】海外居住者購入占比．成交單價(日圓&美圓)．匯兌行情
【圖2】從平均成交單價來看，本期「麻布・麻布十番・三田」「白金・高輪」「青山・澀谷」「廣尾・代官山・恵比壽」「世田谷・大田」共5區域呈上昇趨勢，其中的「麻布・麻布十番・三田」「青山・澀谷」「廣尾・代官山・恵比壽」「世田谷・大田」4區域再度創下了自統計以來的最高值。另一方，「六本木・赤坂・虎之門」「銀座」「番町・麹町・飯田橋」「市谷・四谷」「目黑・品川」等5區的平均成交單價為下跌。
【圖3】為三井不動產Realty集團交易中，海外居住者的購入占比及成交坪單價(日圓&美圓)，同時對照匯率走勢的關係。
本期海外居住者的購買比例為「7.3%」，較前期下跌▲3.5個百分點。本期每坪單價（折算美元）為「83,383美元」，較上期減少▲$1,677，連續2季減少。
綜合來看，本期成交件數已連續3期下降，但平均成交坪單價則連續11期刷新歷史新高。另外，截至本期末為止，在10個重點區域的待售物件數量為 1,354件（較上期增加186件），已連續7期增加。因此，在未來的市場中，建議投資人持續密切觀察日經平均股價、匯率、全球局勢以及入境觀光（inbound）需求的動向。
【圖4】銷售件數走勢，是高級公寓9個區域的銷售資料，以及期末時點的出售件數走勢表。
以本期（2025 年 4Q）末，全10區域的在售件數為 1,354 件，較前期（2025 年 3Q）末增加+186 件（+15.9%），較去年同期（2024 年 4Q）末增加 +541 件（+66.5%）更是大幅成長，並創下統計以來最高紀錄，首次突破 1,300 件。分區域來看，全部10 區域的出售物件件數皆有增加，尤其是「廣尾・代官山・惠比壽」比前期末增加34件(+53.1%)；「番町・麹町・飯田橋」比前期末增加22件(+23.4%)；「目黑．品川」比前期末增加25件(+30.2%)，對總體增長貢獻顯著。
接著【圖5】是依據高級公寓10個區域(※)成交數據，呈現「成交坪單價」與「偏離率」( (成交時開價－成交價格/成交時開價) )的平均值的推移。偏離率縮小（數值愈大）時爲「賣方市場」，反之擴大（數值愈小）時則爲「買方市場」。
※10區域：01.六本木・赤坂・虎之門 02.麻布・麻布十番・三田 03.白金・高輪 04.青山・澀谷 05.廣尾・代官山・惠比壽 06.銀座 07.番町・麹町・飯田橋 08.市谷・四谷 09.目黑・品川 10. 世田谷・大田
【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移
從上述【圖5】與前期（2025 年 3Q）相比，全10區域的平均乖離率為 4.91%（前期 4.45% 減少 ▲0.54 百分點）。以區域別來看，全部10區之中「麻布・麻布十番・三田」「廣尾・代官山・惠比壽」「銀座」「市谷・四谷」「世田谷・大田」此 5 區乖離率下降。與此相反，「六本木・赤坂・虎之門」「白金・高輪」「青山・澀谷」「番町・麴町・飯田橋」「目黑・品川」此 5 區乖離率上升，其中「番町・麴町・飯田橋」大幅上升 2.23 百分點。由於各區表現差異明顯，後續走勢仍需持續關注。
【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】
※出售物件．出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減數值
在平均成交單價仍保持一定水準之下，對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產，歡迎交給日本連續40年銷售No.1的三井不動產Realty集團，我們將提供您最詳盡的估價資訊，透過多元的銷售方式協助您儘早成交！
