【東京都心高級公寓市場報告 2021年Q1】

【本期(2021:1Q)的重點提要】 

在主要的7個區域中,無論是平均單價・成交件數都是創記錄以來最高值。

◇7區域 平均成交單價 2020:4Q 612万円 → 2021:1Q 651万円(前期比+6.4%)

※前期比超過100%的區域:「麻布・赤坂・六本木」「広尾・恵比壽」「青山・澀谷」「白金高輪・麻布十番」「番町・麴町」「市谷・四谷」「世田谷・大田」等7個區域。

◇7區域 成交件數 2020:4Q 163件 → 2021:1Q 184件(前期比+21件)

※前期比超過100%的區域:「広尾・恵比壽」「白金高輪・麻布十番」「銀座」「番町・麴町」等4個區域。

以下為您做【2021年1Q】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從上圖的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2021年Q1>的平均成交單價指數與前期相比大幅上升9.0 %,來到「150.7」;而成交件數與前期相比也明顯增加21件,來到「184件」。本季,無論平均成交單價或成交件數,都是創記錄以來最高值。

 

接著,【圖2】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。

【圖2】出售價格與成交價格偏離率之推移

從上述【圖2】來看本期與前期(2021年1~3月)相比其偏離率爲97.28% (較前期97.92% ▲0.64%)拉大其差距。從9個區域各別來看,僅「市谷·四谷」98.50%(+0.64%)的偏離率有縮小趨勢,其餘8個區域則呈現擴大趨勢,其中又以「青山·澀谷」的96.48%(▲1.03%)、「番町·麴町」的95.80%(▲2.33%)此2個區域各有約1.0%以上的偏離率大幅增加。其餘的「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·恵比壽」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「目黒·品川」「世田谷·大田」等6個區域,偏離率成長幅度未達▲1.0%。

另一方面,其他6個區域的偏離率則呈現縮小趨勢,其中「青山·澀谷」的97.51%(+2.0%)、「廣尾·惠比壽」的98.12%(+1.37%),皆有1.0 %以上的偏離率大幅縮小。各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

【圖3】區域別的平均成交價格的趨勢圖
【圖4】區域別的平均成交件數的趨勢圖
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【圖3】平均成交價格可看出,「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·恵比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「番町·麴町」「市谷·四谷」「世田谷·大田」此7個區域仍維持上升。其中,「廣尾·恵比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「世田谷·大田」此4區域在本期的平均成交價格,創統計以來的最高記錄。「白金高輪·麻布十番」,更是連續2期開出最高價格。另一方面,在前期表現不錯的(達統計以來最高價格) 「銀座」「目黒·品川」2區域,則在本期急轉直下。

 

【圖4】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期成交件數增加的有「廣尾·惠比壽」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」此4個區域。其中又以「銀座」創有史以來最高記錄。另一方面,剩餘的5個區域,包含在前期表現不錯的(達統計以來最高成交件數) 「青山·澀谷」「市谷·四谷」2區域,則都在本期轉為下滑。

結論,內需仍不見反彈跡象,待售物件有減少的趨勢,需要持續關注下期以後的市場動向

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