特別報告|東京精華區域「帶租約物件」變化

近年在社會情況的變化以及國際匯率波動之中,東京精華區域的不動產租賃市場帶來什麼變化?以下資料提供給投資人參考:

【圖1】

在上圖【圖1】為2014年Q1~2019年Q4共計6年,以東京9個代表區域*的「帶租約出售物件」數據所製作的圖表。藍色柱狀圖為「成交量變化」。紅色折線圖為「平均成交單價」(@400萬日圓以上),綠色折線圖為「表面投報率」。

 

從圖表上看,2014年Q1以後6年中,平均表面投報率介於3.6%~4.4%之間,自2018年Q1後的2年間,平均表面投報率則為3.7%~4.1%之間,由此可見市場價格已經趨於平穩。從平均成交單價來看,2018年Q1的@475萬日圓,到2019年Q4的@609萬日圓,呈現大幅上升趨勢,但平均表面投報率的差距穩定在0.4%以內。

 

*9個代表區域:1. 麻布・赤坂・六本木 2.廣尾・恵比壽 3.青山・澀谷4.白金高輪・麻布十番5.銀座 6.番町・麹町 7.市谷・四谷 8.目黒・品川 9.世田谷・大田

【圖2】

上圖【圖2】「港區、千代田區、澀谷區」之中,月租金20萬日圓以上的物件,其平均坪單價的租金變化。 2018年Q1後近2年間的平均租金坪單價,除了港區租金幾乎持平之外,澀谷區和千代田區則呈穩定增長趨勢。此外,2014年Q1以來的6年間,其平均坪單價租金整體呈現穩定上升趨勢,由此可知租金亦呈現上漲趨勢。

 

透過資產管理的運用,比起一般的「金融商品」的投資運用,「帶租約物件」在繼承措施或將來自用的運用目的上更呈穩定的投資對象之一。「帶租約物件」不僅深受日本國內投資客喜愛,許多海外投資家也爭相搶進這塊市場。

 

編按:日本的會計年度從當的4月起算,因此Q1:4~6月,Q2:7-9月,以此類推。

【東京都心高級公寓市場報告 2019年Q4】

【參考【圖1】高級公寓全體的趨勢,本期〈2019年Q4〉平均成交單價比起前期增加 6.5 百分點來到「137.5」,更新過往的最高單價記錄。另外,成交件數比前期增加 3 件共計「136件」與前期相差不大。

 

接著,參照【圖2】的成交分售對比,合計 9 個區域中有 3 個區域為上昇趨勢,其中「銀座」比前期大幅增加 +12.3%。另一方面,9 個區域中有 6 個區域呈下跌趨勢,其中又以「青山、澀谷」比起前期大幅下跌各▲14.9%及▲10%以上。全體市場呈現下跌的情勢

​圖1

以參考七區(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

※七區域:「麻布、赤坂、六本木」「廣尾、惠比壽」「青山、澀谷」「白金高輪、麻布十番」「銀座」「番町、麴町」「市谷、四谷」。

​圖2

【圖2】則是以區域別的成交分售對比(新建案分售價格與區域平均成交價格相比趨勢。屋齡45年以上的公寓除外)。

​圖3

【圖3】為區域別的平均成交件數的趨勢圖

參照【圖3】的成交件數中,「廣尾、惠比壽」「白金高輪、麻布十番」「番町、麴町」「目黑、品川」等4個區域相較前期有增加趨勢。其中,「白金高輪、麻布十番」比前期大幅增加 11 件。另一方面,「世田谷、大田」則比前期大幅減少 ▲9件。

​圖4

【圖4】區域別的平均成交價格的趨勢圖

接著請參照【圖4】平均成交單價中,九個區域中除了「青山、澀谷」以外的其他八個區域,皆比前期增加100%以上。其中,「麻布、赤坂、六本木」則是有史以來平均成交單價最高的區域。

 

   以目前不安定的社會情勢來看,投資人應更加關注下一期的市場動向所帶來的影響及變化。

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