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【東京都心高級公寓市場報告 2023年Q3:10月~12月】

 【本期(2023:Q3)的重點提要】 

在主要的7個區域中,平均成交坪單價持續創高、成交件數則為下滑。

◇ 7區域 平均成交單價 2023:Q2 860万円 → 2023:Q3 867万円(前期比+0.8%)

※全9區之中,平均成交單價高於前期100%的區域:「麻布·赤坂·六本木」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黑·品川」等7個區域。

◇ 7區域 成交件數 2023:Q2 191件 → 2023:Q3 159件(前期比△32件)

※7區之中,成交件數高於前期100%的區域:「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黑·品川」等4個區域。

以下為【2023年Q3】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從圖1的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2023年Q2>的平均成交單價指數與前期相比增加+1.6 %,上升至「200.7」,已連續2期成交單價再創新高。另一方面,本期成交件數與前期相比,減少32件,來到「159件」,相較與前2期的連續成長,本期成交件數首次減少。

【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖3】區域別的平均成交件數的趨勢圖
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【圖2】本期平均成交價格,除了「廣尾·代官山·惠比壽」「世田谷·大田」等2區域呈現下跌之外;其他7區域持平的區域則持續上升。其中,「麻布·赤坂·六本木」,「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「世田谷·大田」「市谷·四谷」「目黑·品川」則是創下初始以來最新的成交單價記錄。「番町·麴町」連續3期、「麻布·赤坂·六本木」連續6期屢創新高。

 

【圖3】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期除了「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「世田谷·大田」等5區域的成交件數減少,其中「麻布·赤坂·六本木」減少超過10件、「白金高輪·麻布十番」更是大幅減少超過20件。然而,「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黑·品川」則為增加;其中「目黑·品川」大幅增加+20件以上再創新記錄。

 

總結上述,即使成交件數減少,但就平均成交單價連2期再創高水準。從9個區域內的銷售件數中來看,本期末爲531件,與近1年內相比有減少趨勢,今後仍須持續關注次期的成交件數、平均成交單價的影響。在次期之後的市場中,除了經濟金融形勢動向之外,包含大型新建物件供給所帶來的影響,以及海外投資人需求變化等,都是接下來需要多加關注的重點。

【圖4】銷售件數走勢,是高級公寓9個區域的銷售資料,以及期末時點的出售件數走勢表。
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以本期(2023:Q3)來看,全9個區域的出售件數為531件,與前年同期(2022:Q3)相比增加30件(+6.0%),但若與前期(2023:Q2)相比則減少34件(▲6.0%),連續3期減少。從區域別來看,全區域中的5個區域之出售件數均有增加,但剩下3區域則為減少,特別是「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」減少超過10件、「目黑·品川」與前期末相比大幅減少26件(▲33.3%),此也進而影響到整體區域出售件數減少之主因。

 

接著【圖5】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。

【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移

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從上述【圖5】來看本期平均售價與平均成交價,9個區域的偏離率平均為2.19%,與前期(2023年Q2:2.42%)相比減少0.23%,偏離率久違呈現下跌。從9個區域各別來看,「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黑·品川」等共5個區域的偏離率下降(偏向賣方市場),其中大幅度下跌區域又以「市谷·四谷」超過3.0%最為顯著。另一方面,「麻布·赤坂·六本木」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「世田谷·大田」等4區的偏離率呈現上升(偏買方市場)。

 

各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】

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※出售物件.出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減數值。

在平均成交單價屢創新高之下,對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產,歡迎交給日本連續37年銷售NO.1的三井不動產Realty集團,我們將提供您最詳盡的估價資訊,透過多元的銷售方式協助您儘早成交!

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