【東京都心高級公寓市場報告 2021年4Q】

【本期(2021:4Q)的重點提要】  

在主要的7個區域中,平均坪單價再創記錄以來最高值。但另一方面,成交件數則大幅減少。

 

7區域 平均成交單價 2021:3Q 698万円 → 2021:4Q 705万円(前期比+1.0%)

※前期比超過100%的區域:「麻布・赤坂・六本木」「白金高輪·麻布十番」「番町・麴町」「目黒・品川」「世田谷·大田」等5個區域。

7區域 成交件數 2021:3Q 169件 → 2021:4Q 124件(前期比-45件)

※本期無任一區域與前期比超過100%

以下為您做【2021年4Q】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從上圖的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2021年4Q>的平均成交單價指數與前期相比大幅上升+1.6 %,來到「163.2」,連續4期再創成交單價高峰;另一方面,成交件數與前期相比,大幅減少▲45件,來到「124件」。

【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖3】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖2】由平均成交價格可看出,本期「麻布・赤坂・六本木」「白金高輪·麻布十番」「番町・麴町」「目黒・品川」「世田谷·大田」等5個區域仍維持上升趨勢,並創下統計以來平均成交價格的最高記錄。其中,「番町・麴町」「目黒・品川」等2區域,更是連續3期更新最高平均單價。另一方面,「銀座」與前期相當。「廣尾.惠比壽」「青山·澀谷」「市谷·四谷」等3區域,則在本期急轉直下。

 

【圖3】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期成交件數維持前期水準的僅有「世田谷·大田」,除此區之外的其他8區 (「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山・澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町・麴町」「市谷·四谷」「目黒・品川」)成交件數均少於前期。另外,「銀座」「番町・麴町」「目黒・品川」等3個區域,則比前期大幅減少▲10件以上。

 

總結上述,即使在成交單價持續上漲的趨勢下,成交件數與前期相比卻大幅減少。市場上的出售中物件,於本期期末尚有476件(前年同期 2020年4Q末:457件,前期2021:3Q末:432件),市場供給似乎有回復的徵兆。但仍需持續關注次期之後的市場趨勢,以及出售物件的增減和經濟、金融市場的動向。

 

接著,【圖4】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。

【圖4】出售價格與成交價格偏離率之推移 
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從上述【圖4】來看本期平均售價與平均成交價,在9個區域的偏離率平均爲97.76%,與前期(2021年3Q:97.90% ▲0.14%)相比,拉開偏離率的差距。從9個區域各別來看,共有「麻布·赤坂·六本木」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「市谷·四谷」「世田谷·大田」5個區域的偏離率擴大(偏向買方市場),其中又以「青山·澀谷」95.80%(▲2.57%)的偏離率大幅擴大2%以上。另一方面,「廣尾·恵比壽」「銀座」「番町·麴町」「目黒·品川」等4區的偏離率縮小(偏向賣方市場),其中「廣尾·恵比壽」98.25%(+2.48%) 的偏離率大幅縮小2.0%以上,最為顯著。

 

各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

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以下為此份報告的調查物件一覽表:
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