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【東京都心高級公寓市場報告 2022年4Q】

【本期(2022:4Q)的重點提要】 

在主要的7個區域中,平均成交坪單價首次下跌,成交件數也減少。

◇7區域 平均成交單價 2022:3Q 838万円 → 2022:4Q 793万円(前期比▲5.3%)

※9區之中,前期比超過100%的區域:「麻布·赤坂·六本木」「青山·澀谷」「市谷·四谷」「世田谷·大田」等4個區域。

◇7區域 成交件數 2022:3Q 167件 → 2022:4Q 134件(前期比▲33件)

※9區之中,前期比超過100%的區域:「銀座」「市谷·四谷」「目黒・品川」「世田谷·大田」等4個區域。

以下為您做【2022年4Q】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從圖1的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2022年4Q>的平均成交單價指數與前期相比減少▲10.4 %,來到「183.6」。雖然是自2020:4Q的2年以來成交價格首次下跌,但仍維持在高點,僅次於前期成交價的水準。本期成交件數與前期相比,則大幅減少▲33件,來到「134件」。

【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖3】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖2】本期平均成交價格,呈現下跌的區域有「廣尾·惠比壽」「白金高輪·麻布十番」「目黑·品川」等4個區域;價格持平的區域為「銀座」1個區域;維持上升趨勢的「麻布·赤坂·六本木」「青山・澀谷」「市谷·四谷」「世田谷·大田」的4個區域,則是再創最高記錄。其中,「麻布·赤坂·六本木」連續3期;「世田谷·大田」連續2期,更新最高成交單價記錄。

 

【圖3】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期成交件數僅「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「番町·麴町」等5區域的成交件數減少之外,其他4個區域「銀座」「市谷·四谷」「目黑·品川」「世田谷·大田」均為增加。其中又以「目黑·品川」區域增幅最大,與前期相比大幅增加+11件。

 

總結上述,即使平均成交單價仍保持著高水準,但從過往的上升趨勢開始,時隔2年首次呈下跌趨勢。本期呈下跌趨勢的原因之一,以港區爲中心的高單價區域成交件數減少。另外,9個區域中,本期末的銷售件數爲594件,與前期末494件相比大幅增長2成(去年同期末:485件),次期以後的成交件數、平均成交單價的影響還須多加關注。今後,在次期之後的市場中,除了經濟金融形勢動向之外,包含大型新建物件供給所帶來的影響,以及海外投資人需求變化等,都是接下來需要多加關注的重點。

 

接著,【圖4】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。

【圖4】出售價格與成交價格偏離率之推移 
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從上述【圖4】來看本期平均售價與平均成交價,9個區域的偏離率平均為2.28%,與前期(2022年3Q:2.23%)相比增加+0.05%。從9個區域各別來看,「麻布·赤坂·六本木」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」等共5個區域的偏離率上昇(偏向買方市場),其中大幅度上昇區域又以「青山·澀谷」超過2.0%,以及「銀座」「番町·麴町」超過1.0%。另一方面,「廣尾·惠比壽」「白金高輪·麻布十番」「目黒·品川」「世田谷·大田」等4區的偏離率呈現下跌(偏賣方市場),其中又以「廣尾·惠比壽」「世田谷·大田」超過1.0%幅度下跌最為顯著。各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

在平均成交單價屢創新高之下,對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產,歡迎交給日本連續36年銷售NO.1的三井不動產Realty,我們將提供您最詳盡的估價資訊,透過多元的銷售方式協助您儘早成交!

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以下為此份報告的調查物件一覽表:
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