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【東京都心高級公寓市場報告 2022年2Q】

【本期(2022:2Q)的重點提要】 

在主要的7個區域中,平均坪單價再創記錄以來最高值,但成交件數卻大幅減少。

◇7區域 平均成交單價 2022:1Q 730万円 → 2022:2Q 767万円(前期比+5.1 %)

※前期比超過100%的區域:「麻布・赤坂.六本木」「廣尾.惠比壽」「銀座」「番町・麴町」「市谷.四谷」「目黒・品川」「世田谷.大田」等7個區域。

◇7區域 成交件數 2022:1Q 176件 → 2022:2Q 130件(前期比△47件)

※前期比超過100%的區域「銀座」「世田谷.大田」等2個區域。

以下為您做【2022年2Q】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

 

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從上圖的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2022年2Q>的平均成交單價指數與前期相比上升+8.5 %,來到「177.5」,已連續6期創成交單價高峰;另一方面,成交件數與前期相比,則大幅減少▲47件,來到「130件」。

【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖3】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖2】由平均成交價格可看出,本期除了「青山.澀谷區」「白金高輪・麻布十番」以外,其他7個區域仍維持上升趨勢,其中除了「世田谷・大田」之外的6個區域,更創下統計以來平均成交價格的最高記錄。其中「廣尾·惠比壽」「銀座」「市谷.四谷」等3區域連續2期平均成交單價連續創新高;「番町・麴町」「目黒・品川」等2區域則連續5期創新高。

 

【圖3】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期成交件數僅有「銀座」「世田谷・大田」2區域增加之外,其他7個區域均減少。其中又以「廣尾·惠比壽」「白金高輪・麻布十番」這2區與前期比大幅減少▲10件以上。

 

總結上述,本期雖然平均成交單價再創新高之下,成交件數卻大幅下降。以購入者主要用途來看,居住自用有減少傾向,但別墅(second house)或投資型物件需求卻日漸增加。接下來除了以世界局勢、經濟金融情勢、日圓貶值導致內需動向等判斷之外,還需關注各區域的成交件數增減,包含大型新建案供給量以及大型新古屋的交易量。

 

接著,【圖4】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾・惠比壽」「青山・澀谷」「白金高輪・麻布十番」「銀座」「番町・麴町」「市谷・四谷」「目黒・品川」「世田谷・大田」。

【圖4】出售價格與成交價格偏離率之推移 
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從上述【圖4】來看本期平均售價與平均成交價,在9個區域的偏離率平均為2.73%,與前期(2022年1Q:2.11%)相比上漲+0.62%。從9個區域各別來看,「麻布·赤坂·六本木」「廣尾・惠比壽」「青山・澀谷」「白金高輪・麻布十番」「銀座」「目黒・品川」「世田谷・大田」等共7個區域的偏離率上昇(偏向買方市場),其中又以「麻布·赤坂·六本木」「廣尾・惠比壽」「青山・澀谷」「銀座」等4個區域的偏離率大幅超過1%以上。另一方面,「番町・麴町」「市谷・四谷」等2區的偏離率大幅下跌超過2.0%(偏賣方市場),最為顯著。各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

在平均成交單價屢創新高之下,對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產,歡迎交給日本連續36年銷售NO.1的三井不動產Realty,我們將提供您最詳盡的估價資訊,透過多元的銷售方式協助您儘早成交!

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以下為此份報告的調查物件一覽表:
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