【東京都心高級公寓市場報告 2025年Q2：2025年7月~9月】
【本期（2025：Q2）的重點提要】
主要 8 區域的平均成交單價刷新了自統計開始以來的最高紀錄（達到每坪 1,300 萬日圓水準），成交件數較上期減少17件，與2024年Q4相同。
◇ 8 區域平均成交單價
2025：1Q 1,263萬日圓 → 2025：2Q 1,308萬日圓（較前期 +103.5％）
※在全 10 區域中，單價較前期超過 100％ 的為：「六本木・赤坂・虎之門」「麻布・麻布十番・三田」「白金・高輪」「青山．澀谷」「銀座」「番町・麹町・飯田橋」「目黑・品川」「世田谷．大田」共 8 區域。
◇ 8 區域成交件數
2025：1Q 240件 → 2025：2Q 223件（較前期 △17件）
※在全 10 區域中，成交件數較前期超過 100％ 的為：「市谷・四谷」「目黑・品川」「世田谷．南田」此 3 區域。
以下為【2025年Q2】高級公寓市場銷售的詳細介紹：
首先【圖表1】我們將「高級公寓八大區域（※）」的平均成交單價與成交件數的走勢，結合同期的經濟議題及日經平均股價指數，進行了客觀評估。
※八大區域：01.「六本木・赤坂・虎之門」 02.「麻布・麻布十番・三田」 03.「白金・高輪」 04.「青山・澀谷」 05.「廣尾・代官山・惠比壽」 06.「番町・麹町・飯田橋」 07.「市谷・四谷」08.
「銀座」
【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
從圖表1所示的高級公寓整體走勢來看，本期＜2025年第2季度＞的平均成交單價指數為「302.8」，較上期上升+10.7百分點，並且連續9期創下自統計開始以來的最高值。成交件數方面，本期記錄為「223件」，經連續3期增加後首次減少。
【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
【圖3】海外居住者購入占比．成交單價(日圓&美圓)．匯兌行情
【圖2】從平均成交單價來看，本期「廣尾・代官山．惠比壽」「市谷・四谷」此2區域雖然出現下跌，但其他8個區域則為上升，其中7個區域創下了自統計開始以來的最高值。特別是「銀座區」連續8期、「番町・麴町・飯田橋區」連續6期、「六本木・赤坂・虎之門區」則是連續3期刷新最高值。
【圖3】為三井不動產Realty集團交易中，海外居住者的購入占比及成交單價(日圓&美圓)，同時對照匯率走勢的關係。
本期海外居住者的購買比例為「8.4%」，較上期上升+1.4個百分點。本期每坪單價（折算美元）為「87,610美元」，較上期大幅上升+$321，並且在美元換算的單價上也連續5期創下自統計以來的最高值。即便日圓走貶，但坪單價（以日圓計）的上升幅度更為顯著並超過了匯率影響。
綜合來看，本期成交件數為睽違 4 期後再度減少，而平均成交單價則連續 9 期刷新最高紀錄。
此外，於 10 個區域（10 エリア）中，截至本期末的待售件數為 1,066 件（較前期增加 +8%），並已連續 5 期呈現增加趨勢，其對下一期以後的成交件數及平均成交單價所造成的影響備受關注。在未來的市場中，有必要持續密切觀察日經平均股價、匯率、全球局勢以及入境觀光（inbound）需求的動向。
【圖4】銷售件數走勢，是高級公寓9個區域的銷售資料，以及期末時點的出售件數走勢表。
以本期（2025 年 2Q）末，全 10 區域的在售件數為 1,066 件，較前期（2025 年 1Q）末增加+79 件（+8.0%），較去年同期（2025 年 2Q）末增加 472 件（+79.5%）更是大幅成長，並創下統計以來最高紀錄，首次突破 1,000 件。分區來看，10 區域皆有增加，尤其是「六本木．赤坂．虎之門」「麻布・麻布十番・三田」「白金．高輪」「青山．澀谷」「番町．麴町・飯田橋」等5區皆有增加，其中以「麻布・麻布十番・三田」比前期增加 41 件（+37.3%），「青山．澀谷」增加 38 件（+39.6%），對總體增長貢獻顯著。
接著【圖5】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」（成交價格/成交時的銷售價格）的平均值的推移。偏離率縮小（數值愈大）時爲「賣方市場」，反之擴大（數值愈小）時則爲「買方市場」。
※10區域：01.六本木・赤坂・虎之門 02.麻布・麻布十番・三田 03.白金・高輪 04.青山・澀谷 05.廣尾・代官山・惠比壽 06.銀座 07.番町・麹町・飯田橋 08.市谷・四谷 09.目黑・品川 10. 世田谷・大田
【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移
從上述【圖5】與前期（2025 年 1Q）相比，全 10 區域的平均乖離率為 3.79%（前期 3.99% 下跌 0.20 點）。區域別來看，「六本木・赤坂・虎之門」「白金・高輪」「青山・澀谷」「銀座」「世田谷・大田」這 5 區乖離率下降。與此相反，「麻布・麻布十番・三田」「廣尾・代官山・惠比壽」「番町・麴町・飯田橋」「市谷・四谷」「目黑・品川」這 5 區乖離率上升，其中「麻布・麻布十番・三田」上升 3.40 點，上升幅度最 大。由於各區表現差異明顯，後續走勢仍需持續關注。
【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】
※出售物件．出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減數值。
在平均成交單價仍保持一定水準之下，對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產，歡迎交給日本連續39年銷售No.1的三井不動產Realty集團，我們將提供您最詳盡的估價資訊，透過多元的銷售方式協助您儘早成交！
