【東京都心高級公寓市場報告 2020年Q3】

【圖1】為高級公寓9個區域成交數據的「成約單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。

【圖1】出售價格與成交價格偏離率之推移 

【圖1】9個區域的平均銷售價格與平均成交價格之間的平均值推移來看,與前期(2020年7~9月)相比其偏離率爲97.00% (較前期97.39%減少▲0.39%)。從9個區域各別來看,其中「麻布·赤阪·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「市谷·四谷」這5個區域的偏離率有擴大趨勢,其中又以「麻布·赤阪·六本木」的97.03%(▲1.08%)及「青山·澀谷」的95.51%(▲1.1%)各有超過1%的擴大。

另一方面,其他4個區域的偏離率縮小,其中「世田谷·大田」爲98.09%(+0.13%),更連續2期縮小。此外,「銀座」爲97.70%(+1.87%),偏離率大幅縮小1.8%以上。各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

【圖2】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化                      

※7區域:「麻布、赤坂、六本木」「廣尾、惠比壽」「青山、澀谷」「白金高輪、麻布十番」「銀座」「番町、麴町」「市谷、四谷」。

【圖2】以參考七區(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。【圖3】則是以區域別的成交分售對比(新建案分售價格與區域平均成交價格相比趨勢。屋齡45年以上的公寓除外)。

 

參考【圖2】高級公寓全體的趨勢,本季<2020年Q3>的平均成約單價指數與前一季相比+4.2點,來到「144.2」,創下紀錄以來的最高值。另外,成約件數即使與前期(紀錄以來的最高值)相比減少12件來到總數162件,但仍連續2期超過160件的大幅度回升。

【圖3】區域別的成交分售對比

※9區域:「麻布、赤坂、六本木」「廣尾、惠比壽」「青山、澀谷」「白金高輪、麻布十番」「銀座」「番町、麴町」「市谷、四谷」「目黑、品川」「世田谷、大田」

 

  接着,【圖3】成交分售對比圖顯示,9個區域中有3個區域呈現下滑,其中「市谷、四谷」區域相較於前一季大幅下滑▲12.9%。另一方面,9區中有6區呈現上升,其中連續3期上昇的「麻布、赤阪、六本木」與前一季相比大幅成長+11.9%。此外,「廣尾·惠比壽」與前一季比上升+14.2%,「青山、澀谷」與前一季比大幅上升+16.4%,總體來看為上升趨勢。

【圖4】區域別的平均成交件數的趨勢圖

  從【圖4】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期與前期(開始統計以來的最高值)相比,有7個區域轉爲減少趨勢。另一方面,「青山·澀谷」有23件(前期比+1件),「番町·麴町」有23件(前期比+10件),此2區域連續2期成交件數增加,達到了統計以來的最高值。

【圖5】區域別的平均成交價格的趨勢圖

  從【圖4】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期與前期(開始統計以來的最高值)相比,有7個區域轉爲減少趨勢。另一方面,「青山·澀谷」有23件(前期比+1件),「番町·麴町」有23件(前期比+10件),此2區域連續2期成交件數增加,達到了統計以來的最高值。

 

  接下來,【圖5】平均成交價格可看出,前期曾創下統計以來最高紀錄的「白金高輪、麻布十番」「銀座」此2區域,在本期呈現下跌趨勢。其他7個區域之中,又以「麻布·赤阪·六本木」「廣尾·惠比壽」「世田谷·大田」此3個區域依然維持在高水平推移,此外「青山·澀谷」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黑·品川」的4個區域中,創下統計以來的最高值。結論,內需仍不見反彈跡象,待售物件有減少的趨勢,需要關注下期以後的成交動向。

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