【東京都心高級公寓市場報告 2025年Q3：2025年10月~12月】
【本期（2025：Q3）的重點提要】
主要 8 大區域的平均成交單價刷新了自統計開始以來的最高紀錄（達到每坪 1,335 萬日圓水準），成交件數較上期減少7件，並連續2期減少。
◇ 8 大區域平均成交單價
2025：2Q 1,306萬日圓 → 2025：3Q 1,335萬日圓（較前期 +102.2％）
※在全10區域中，單價較前期超過 100％ 的有：「廣尾・代官山・恵比壽」「銀座」「番町・麹町・飯田橋」「市谷・四谷」共 4 區域。
◇ 8 大區域成交件數
2025：2Q 223件 → 2025：3Q 216件（較前期 △7件）
※在全 10 區域中，成交件數較前期超過 100％ 的有：「六本木・赤坂・虎之門」「麻布・麻布十番・三田」「市谷・四谷」此 3 區域。
以下為【2025年Q3】高級公寓市場銷售的詳細介紹：
首先【圖表1】我們將「高級公寓八大區域（※）」的平均成交單價與成交件數的走勢，結合同期的經濟議題及日經平均股價指數，進行了客觀評估。
※八大區域：01.「六本木・赤坂・虎之門」 02.「麻布・麻布十番・三田」 03.「白金・高輪」 04.「青山・澀谷」 05.「廣尾・代官山・惠比壽」 06.「番町・麹町・飯田橋」 07.「市谷・四谷」08.「銀座」
【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
從圖表1所示的高級公寓整體走勢來看，本期＜2025年第3季＞的平均成交單價指數為「309.0」，較上期上升+6.7百分點，並且連續10期創下自統計開始以來的最高值。成交件數方面，本期記錄為「216件」，連續2期呈現減少。
【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
【圖3】海外居住者購入占比．成交單價(日圓&美圓)．匯兌行情
【圖2】【圖2】從平均成交單價來看，本期「廣尾・代官山・恵比壽」「銀座」「番町・麹町・飯田橋」「市谷・四谷」共 4 區域再度創下了自統計開始以來的最高值。其中，「銀座」連續9期、「番町・麴町・飯田橋區」連續7期更新最高成交單價紀錄。、此外，「六本木・赤坂・虎之門」「麻布・麻布十番・三田」「白金・高輪」「青山・澀谷」「目黑・品川」「世田谷・大田」等6區的成交單價為下跌。
【圖3】為三井不動產Realty集團交易中，海外居住者的購入占比及成交單價(日圓&美圓)，同時對照匯率走勢的關係。
本期海外居住者的購買比例為「10.9%」，較上期上升+2.5個百分點。本期每坪單價（折算美元）為「84,482美元」，較上期大幅減少 ▲$2,925。雖然每坪單價（日圓）持續上升，但受到匯率日圓走貶的影響，以美元換算的每坪單價則自2024年第一季以來，時隔6個季度首次出現下滑。
綜合來看，截至本期末，10個區域的出售中件數為1,168件（較前期增加102件），已連續6個季度增加。未來對成交件數及平均成交單價所帶來的影響，值得持續關注。在未來的市場中，建議投資人持續密切觀察日經平均股價、匯率、全球局勢以及入境觀光（inbound）需求的動向。
【圖4】銷售件數走勢，是高級公寓9個區域的銷售資料，以及期末時點的出售件數走勢表。
以本期（2025 年 3Q）末，全 10 區域的在售件數為 1,168 件，較前期（2025 年 2Q）末增加+102 件（+9.6%），較去年同期（2024 年 3Q）末增加 +528 件（+82.5%）更是大幅成長，並創下統計以來最高紀錄，首次突破 1,100 件。分區來看，除了「廣尾．代官山．惠比壽」之外，其他9 區域的出售物件件數皆有增加，尤其是「麻布・麻布十番・三田」比前期末增加44件(+29.1%)；「目黑．品川」比前期末增加14件(+20.3%)；「青山．澀谷」比前期末大幅增加20件(+14.9%)，對總體增長貢獻顯著。
接著【圖5】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」（成交價格/成交時的銷售價格）的平均值的推移。偏離率縮小（數值愈大）時爲「賣方市場」，反之擴大（數值愈小）時則爲「買方市場」。
※10區域：01.六本木・赤坂・虎之門 02.麻布・麻布十番・三田 03.白金・高輪 04.青山・澀谷 05.廣尾・代官山・惠比壽 06.銀座 07.番町・麹町・飯田橋 08.市谷・四谷 09.目黑・品川 10. 世田谷・大田
【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移
從上述【圖5】與前期（2025 年 2Q）相比，全 10 區域的平均乖離率為 4.45%（前期 3.80% 上升 0.65 百分點）。區域別來看，全部10區之中「麻布・麻布十番・三田」「廣尾・代官山・惠比壽」「番町・麴町・飯田橋」「目黑・品川」此 4 區乖離率下降。與此相反，「六本木・赤坂・虎之門」「白金・高輪」「青山・澀谷」「銀座」「世田谷・大田」此 6 區乖離率上升，其中「六本木・赤坂・虎之門」大幅上升 2.77 百分點。由於各區表現差異明顯，後續走勢仍需持續關注。
【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】
※出售物件．出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減數值。
在平均成交單價仍保持一定水準之下，對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產，歡迎交給日本連續39年銷售No.1的三井不動產Realty集團，我們將提供您最詳盡的估價資訊，透過多元的銷售方式協助您儘早成交！
