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【東京都心高級公寓市場報告 2024年Q2:2024年4月~6月】

【本期(2024:Q1)的重點提要】 

在主要的7個區域中,平均成交坪單價持續創高、成交件數也上升。

◇ 7區域 平均成交單價 2023:Q4 940万円 → 2024:Q1 988万円(前期比+5%)

※全9區之中,平均成交單價高於前期100%的區域:「麻布·赤坂·六本木」「白金高輪·麻布十番」「番町·麴町」「市谷·四谷」「銀座」「世田谷·大田」等6個區域。

 

◇ 7區域 成交件數 2023:Q4 182件 → 2024:Q1 202件(前期比+20件)

※7區之中,成交件數高於前期100%的區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「番町·麴町」「市谷·四谷」「銀座」「目黑·品川」等6個區域。

以下為【2024年Q1】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從圖1的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2024年Q1>的平均成交單價指數與前期相比增加+11.1 %,上升至「228.7」,已連4期再創成交單價新高。同時,本期成交件數與前期相比增加20件,來到「202件」,是自有史以來單季首次超過200件的紀錄。

【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖3】區域別的平均成交件數的趨勢圖
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【圖2】本期平均成交價格,除了「青山·澀谷」「廣尾·代官山·惠比壽」「目黑·品川」此3區呈現下跌之外;其他6區域均創有記錄以來最高平均成交單價。其中連續創新高的區域:「市谷·四谷」「銀座」連續3期;「白金高輪·麻布十番」連續4期;「麻布·赤坂·六本木」連續8期。

 

【圖3】本期的海外居住者購入占比圖來看,與前期比僅減少▲0.2%來到「9.2%」大致上持平。本期的坪單價(以美圓換算),則是▲$2,030來到「$60,955」呈現下跌。與2021年Q3($61,944)相比,本期已下跌到水準之下,由此可見近期受到日圓貶值的影響甚大。

 

總結上述,本期成交件數創下了自開始統計以來的最高值,平均成交價格也連續4期創新高。然而,截至本期結束的9個區域的出售物件數為413件,已連4期呈下降趨勢(供給量少),因此未來期間的交易量和平均成交價格的影響受到關注。今後除了經濟金融形勢動向之外,包含大型新建物件供給所帶來的影響,以及海外投資人需求變化等,都是接下來不動產市場需要多加關注的重點。

【圖4】銷售件數走勢,是高級公寓9個區域的銷售資料,以及期末時點的出售件數走勢表。
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以本期(2024:Q1)來看,全9個區域的出售件數為413件,與前期(2023:Q4)相比則減少72件(▲14.8%);與前年同期(2023:Q1)相比大幅減少195件(▲32.1%),並連續減少4期。從區域別來看,僅「青山·澀谷」持平;其他8個區域皆為減少,特別是「麻布·赤坂·六本木」「白金高輪·麻布十番」「市谷·四谷」與前期末相比大幅減少▲20.0%以上,此也影響到整體區域出售件數減少之主因。

 

接著【圖5】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。

【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移

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從上述【圖5】來看本期平均售價與平均成交價,9個區域的偏離率平均為1.90%,與前期(2024年Q1:1.67%)相比增加0.23%,偏離率呈現上昇。從9個區域各別來看,「麻布·赤坂·六本木」「世田谷·大田」等共2個區域的偏離率下降(偏向賣方市場),其中大幅度下跌區域又以「麻布·赤坂·六本木」超過1.3%最為顯著。另一方面,「白金高輪·麻布十番」「青山·澀谷」「廣尾·代官山·惠比壽」「番町·麴町」「世田谷·大田」「銀座」「目黑·品川」等7區的偏離率呈現上升(偏買方市場),其中「廣尾·代官山·惠比壽」更是續前期以來連續2期呈上升趨勢。

 

各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】

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※出售物件.出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減數值。

在平均成交單價屢創新高之下,對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產,歡迎交給日本連續37年銷售NO.1的三井不動產Realty集團,我們將提供您最詳盡的估價資訊,透過多元的銷售方式協助您儘早成交!

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