【東京都心高級公寓市場報告 2022年1Q】

【本期(2022:1Q)的重點提要】 

在主要的7個區域中,平均坪單價再創記錄以來最高值,同時成交件數也大幅恢復以往水準。

 

◇7區域 平均成交單價 2021:4Q 707万円 → 2022:1Q 731万円(前期比+3.4 %)

※前期比超過100%的區域:「廣尾.惠比壽」「青山・澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町・麴町」「市谷.四谷」「目黒・品川」等7個區域。

◇7區域 成交件數 2021:4Q 127件 → 2022:1Q 176件(前期比+49件)

※本期僅「世田谷.大田」區未能超過100%,其他8個區域與前期相比皆超過100%。

以下為您做【2022年1Q】高級公寓市場銷售的詳細介紹:

 

首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化,並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數,力求客觀評估。

 

※7區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。

【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
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從上圖的高級公寓全體趨勢圖可知,本季<2022年1Q>的平均成交單價指數與前期相比上升+5.5 %,來到「169.2」,已連續5期創成交單價高峰;同時,成交件數與前期相比,也大幅增加+49件,來到「176件」。

【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖3】區域別的平均成交價格的趨勢圖
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【圖2】由平均成交價格可看出,本期除了「麻布・赤坂・六本木」「世田谷・大田」以外,其他6個區域仍維持上升趨勢,其中除了「青山.澀谷區」之外的6個區域,更創下統計以來平均成交價格的最高記錄。其中,「番町・麴町」「目黒・品川」等2區域,更是連續4期創新最高平均成交單價。

 

【圖3】9個區域的成交件數的走勢圖來看,本期成交件數僅有「世田谷・大田」減少,除此之外的其他8區的成交件數均有增加。其中又以「青山・澀谷」「白金高輪・麻布十番」這2區域創下有記錄以來的最多成交件數。

 

總結上述,前期雖然因世界經濟局勢及物價上漲因素導致成交件數大幅減少,但本期不僅平均成交單價創歷史新記錄,成交件數也大幅增加。其原因之一,除了近期日圓狂貶有助於提高海外買家購屋需求之外,特定區域的新成屋或新古屋物件販售,進而帶動周邊市場交易的活絡。然而,成交件數的增加程度仍因區域而異。

 

除了以世界局勢、經濟金融情勢、日圓貶值導致內需動向等判斷之外,還需關注各區域的成交件數增減,包含大型新建案供給量以及大型新古屋的交易量在內。

 

接著,【圖4】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」(成交價格/成交時的銷售價格)的平均值的推移。偏離率縮小(數值愈大)時爲「賣方市場」,反之擴大(數值愈小)時則爲「買方市場」。※9區域:「麻布·赤坂·六本木」「廣尾・惠比壽」「青山・澀谷」「白金高輪・麻布十番」「銀座」「番町・麴町」「市谷・四谷」「目黒・品川」「世田谷・大田」。

【圖4】出售價格與成交價格偏離率之推移 
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從上述【圖4】來看本期平均售價與平均成交價,在9個區域的偏離率平均爲98.03%,與前期(2021年4Q:97.62% +0.41%)相比,拉近偏離率的差距。從9個區域各別來看,「廣尾・恵比壽」「銀座」「番町・麴町」「市谷・四谷」等共4個區域的偏離率擴大(偏向買方市場),其中又以「番町・麴町」96.19%(▲2.09%)的偏離率大幅拉大2%以上。另一方面,「麻布・赤坂・六本木」「青山・澀谷」「白金高輪・麻布十番」「目黒・品川」「世田谷・大田」等5區的偏離率縮小(偏向賣方市場),其中「青山・澀谷」98.19%(+2.39%) 的偏離率大幅縮小2.0%以上,最為顯著。各區域的偏離率動向不同,因此今後還需要進一步關注其變動。

在平均成交單價屢創新高之下,對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產,歡迎交給日本連續36年銷售NO.1的三井不動產Realty,我們將提供您最詳盡的估價資訊,透過多元的銷售方式協助您儘早成交!

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以下為此份報告的調查物件一覽表:
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