相信大家在接觸日本不動產時都會遇到一個很陌生的稅目－源泉徵收稅（げんせんちょうしゅう），這也是客戶最常詢問的稅費之一。源泉徵收稅是一項日本政府預先扣繳的稅目，在台灣似乎找不到類似的不動產相關稅費，就讓我們一同來了解。
這個概念類似台灣的營業所得稅扣繳，依台灣所得稅法第92條中規定：非中華民國境內居住之個人，或在中華民國境內無固定營業場所之營利事業，有第八十八條規定各類所得時，扣繳義務人應於代扣稅款之日起十日內，將所扣稅款向國庫繳清，並開具扣繳憑單，向該管稽徵機關申報核驗後，發給納稅義務人。 也就是說，為了確實收到境外個人或公司的所得稅，必須先由境內的納稅義務人預先繳納稅款給政府。當日本的不動產所有人為「非日本居住者」時，該不動產所獲得的租金或出售金額必須預先繳納一定稅額給日本政府，稱為源泉徵收稅。
其實源泉徵收稅是所得稅的一種，並不只適用於不動產，在日本工作或是接案獲取勞務報酬、工資，退休金，利息分紅和獎金等都需要繳納源泉徵收稅，與台灣不同的是，台灣的所得稅是採「先領取後徵收」的方式，也就是今年的所得明年才會被課稅，而日本則是採預扣方式，領取的所得會先被扣除稅額，下一年度再依規定申請退稅。
而在不動產方面，對於「非日本居住者」的源泉徵收稅成立條件如下：
不動產出租時：
出租者為海外個人或法人
承租者是公司法人
承租者是個人，承租用途為事務所、店鋪 「非日本居住者」出租日本不動產予上述承租者使用時，承租方必須在每月的租金中替海外房主預先提撥租金的一部分繳納給日本政府，隔年二~三月申告時扣除須繳納的稅金後將會返還多餘的部分。
納稅義務人：承租方
稅率：20.42%
不動產出售時
出售者為海外個人或法人
納稅義務人：新所有權人(買方)
稅率：10.21%
「非日本居住者」出售日本不動產時，買方必須先替賣方提撥出售金額的一部分繳納給日本政府。隔年申告時扣除須繳納的稅金後將會返還多餘的部分。
這樣聽起來是不是覺得租金要課20.42%也太多了吧？但實際上並不是這樣，就像之前提到的源泉徵收稅是預先扣繳的所得稅，也就是說最終還是會回歸到所得稅稅率及扣抵方式去計算稅額。
若是淨所得在195萬日圓內而選擇申報的話，其稅率為5%。稅基為扣除折舊、管理費、修繕費及雜費等支出費用後，再扣除48萬日圓基礎控除額（2020年10月20日以後適用）後的金額。
日本的所得稅稅率如下：
舉例試算：
劉小姐2021年購入一戶東京不動產（出租者為海外個人、承租者是公司法人）
• 2021年租金收入：1,700,000日圓
• 2021年源泉徵收稅：1,700,000 x 20.42% = 374,140日圓
• 2021年房屋支出費用：180,000日圓
• 基礎控除額：480,000日圓
• 實際稅額：（1,700,000-180,000-480,000） x 5%＝52,000日圓
• 2022年退稅金額：374,140日圓 – 52,000日圓＝322,140日圓
*以上為粗估計算，僅適用於在日本沒有不動產所得以外收入的情況，詳細情形請諮詢專業税理士。
值得注意的是，日本稅務署只會將退稅金額退還至居住者帳戶，若在日本國內無居住地者就無法辦理退稅，因此非日本居住者，務必委託在日本擁有居住地的代理人或稅理士協助辦理退稅。