在台灣也能方便管理,日本不動產的物業管理方式

已更新:7天前

日本與台灣有著深厚的連結,是最多國人旅遊的目的地之一,對於日本的文化、飲食及生活民情也相當熟悉。正因為如此,日本也是最多台灣人投資置產的國家。


近期全球股匯狂殺,通膨壓力在各國肆虐,加上國際上許多不可預期的因素,使得許多人開始重新審視資產的規劃方式。而日圓來到歷史新低,使得投資日本不動產的熱潮再度被點燃,近期的詢問度有增無減。 對於初次投資日本不動產的人來說,除了相關稅費的問題外,最想了解的就是買了之後該怎麼管理?怎麼確保自己的房子能有效出租,並且確實得收到租金?畢竟身在台灣很多事情都無法即時處理,再加上語言及稅務等問題對於投資者來說都是一大考驗。 今天我們就來介紹一些日本不動產主要的物業管理方法,以下可分為三大類:

屋主自行管理


就如字面所釋,由屋主自行管理所購買的不動產,不論是招租、修繕、收租及繳稅等都自行處理。這樣的管理方式屋主必須擁有基本的語文能力,且需要花費時間處理相關事務,一般海外投資者較少選擇這樣的管理方式,除非在當地有親友可以幫忙處理,比如說子女求學的房子分租等。然而,日本人的房東即使是自己住在日本,但為了節省繁瑣,大部份還是習慣全權委託物業管理業者居中協調及管理。


<<優點>>

  • 成本較低

  • 隨時掌握房子狀況

  • 屋主擁有租客選擇權

  • 禮金及契約更新費能作為收益

<<缺點>>

  • 需花費時間管理

  • 需具備語言及不動產相關知識

  • 空屋成本自行承擔

  • 租客風險與溝通需自行承擔


委託物業管理-管理受託


屋主委託物業管理業者簽訂「管理受託契約」,代為處理招租、收取租金、入住管理、契約簽訂與解約等相關事務,同時還代為處理房屋的維護及維修事宜。管理業者收取每月5%~10% (外加消費稅)左右的管理手續費,就算是空屋時也須支付手續費用。


<<優點>>

• 屋主無需自行管理

• 屋主擁有租客選擇權

• 屋主可收取新契約時的禮金、續約時的更新費


<<缺點>>

• 需每月支付物管費給管理業者

• 空屋成本由屋主自行承擔

• 租客風險由屋主自行承擔


委託物業管理-包租代管


屋主與管理業者簽訂「租賃契約」,由管理公司用低於市場行情的租金直接與屋主承租該房屋,並以市場行情租金轉租給一般租客,從中收取租金價差,也就是二房東的意思。管理公司向屋主承租的金額通常為市場租金的80%~85%不等。


<<優點>>

• 屋主無需自行管理

• 無空屋成本風險


<<缺點>>

• 需支付每月租金約15%~20%費用給管理業者

• 屋主無租客選擇權

• 屋主僅能收取固定租金,無法立即反應市場租金行情


若是屋主擁有超過一間的房屋同時委託給物業管理業者管理,例如常見的一棟建築物裡有多間不同房屋出租,物業管理業者則會根據不同的情況支付租金給業主,常見的是以下兩種類型: 空室保証型/賃料保証型

不論有沒有出租,物業管理業主每月都支付一定金額的租金給屋主,屋主的收入獲得保證,但缺點是若是房屋是位於容易出租的地區,屋主能獲得的租金較少,又或是市場租金漲價,屋主能收到的租金仍是固定。 実績連動型/パス・スルー型 物業管理公司每月支付實際收入的一定比例金額給屋主,類似分潤的概念,優點是若是能以較高的金額出租,屋主能分到的金額也較多;缺點則是空屋時期的收入會變少。

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