普通契約與定期契約,你簽對了嗎?

大部分人在日本開啟新生活第一步,應該要就是要面對租屋方面的問題,除了要選擇房型、地點之外,與仲介及房東的洽談更是存在著許多眉角,房客除了需要支付敷金(保證金)、禮金、仲介費之外,租賃合約的形式更是需要搞清楚,免得合約到期後影響自身權益而得不償失。

相對的若您身為房東,對自己的房子未來有一定的規劃,那麼慎選合約形式不僅可以確保房屋使用的自由度,也可以避免未來不必要的法律糾紛,確保自己的權益。 在日本的租賃契約有哪些種類呢?基本上分為「普通借家契約」及「定期借家契約」兩種類型,而在市面上大概有超過八成以上的租約都是採取「普通借家契約」形式,這種契約較為保障租客的權益,而於20年前新制訂定的「定期借家契約」則稍偏重於房東利益。

普通借家契約(普通契約)


只要合約上沒有訂定明確契約期間者,基本上都屬於普通契約。


合約期間:契約簽訂需在一年以上,常見的期間是兩年,期間未滿一年則視為不定期的契約,合約期滿後若雙方沒有解約,則原契約會以相同條件自動更新,也就是說如果房客沒有違反合約規定、並按時支付房租的話,想要一直住下去是完全沒有問題的。有些區域在契約更新時會收取「續約金」或是「更新手續費」。 中途解約:房客可隨時提出解約,不受契約時間影響,但需要一個月以上的預告解約期,預告時間以契約規定;但相對於房東,就沒這麼容易解約了。根據日本<借地借家法>,房東若是想要中途解約必須在六個月前提出,且必須要有“正當事由”才能解約。所謂“正當事由”可不是一般想的「收回自住」或是「轉售」,而是有一定規範,有時還須經過法院判定並且賠償一定金額,房東才能依法解約。


解約金:解約金條件由雙方在契約內協定,通常為扣押金或一個月租金等。

定期借家契約(定期契約)


有一定期限的契約,契約期限到期就結束,若是雙方想要續約則需重新簽訂契約。 合約期間:以契約上明訂的時間為期限,期滿合約就結束,房東須於期滿前6個月以上告知房客到期後不續約,才有權將房屋收回,這種契約形式較類似台灣的租賃契約。但因為對房客較沒保障,所以通常租金會比普通契約來得便宜。


中途解約:契約存續期間內,若是沒有特別註明解約條件,房東一樣是無法提出解約。但契約期間經過一年以上時,房東則須在契約屆滿前6個月以上時間通知房客,才得以解約。相對於房客若想中途解約,必須滿足以下所有條件,包含室內面積未達200平方米、以居住目的作為使用、有不得已之事由(調職、照顧生病的家人等),可於一個月前提出解約。


另外,定期契約須以書面形式簽約,而普通契約則可以口頭或書面進行簽約。

租金變動


在台灣有許多房東會藉由調漲租金來趕走房客,但在日本如果以普通契約的形式,想要調漲租金必須取得雙方的同意,若是房客不同意基本上住十年都繳一樣的租金是可行的,相對的房客若想要調降租金也必須取得房東的同意。

​普通借家

定期借家

簽約形式

口頭或書面皆可視為成立

​須以書面型式簽訂得以成立

契約期間

1年以上

(未滿一年則視為不定期)

無限制

(可少於一年)​

更新方式

若無正當理由解約,得自動展延

原租約不得更新,但可以再次訂定契約

中途解約

房東解約不僅須有正當理由,有時甚至要透過法律程序才得以解約;反觀房客解約不需要正當理由。

房東無法中途解約;房客若符合以下情況才能中途解約。

◉室內面積未達200平方米​

◉以居住目的作為使用

◉不得已的理由(調職、照顧生病的家人等

租金變動

租金較高,但不易調整價格。

若雙方達成協議可調整租金。

租金較低,但一旦合約到期,則可重新擬約。

契約期間無法調整租金。

保障方

較保障房客

較保障房東

通知義務

一年以上的租約,房東須於6個月以前通知,房客須於1個月以前通知。

一年以上的租約,房東須於6個月以前通知,房客須於1個月以前通知。

總體來說,哪種形式的租約比較好因人而異,日本不動產的特色就是長期穩定的租金報酬,所以普通契約才會被依大眾所接受,加上在日本搬家通常需要禮金、押金和保險費及搬家費等眾多費用,租客一般也不願太頻繁搬家,所以都以長租為主流。但若是對於自身的房子有一定的規劃,房客也想找租金較為便宜的房子,那麼定期契約就比較適合雙方簽訂。


但房東也不需要太擔心,若是未來房子想要脫手是可以帶租約出售的,也就是所謂的「Owner Change」,通常有帶租約的物件也必較容易脫手,所以若是以投資為目的,普通契約對於房東來說更有利。


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