普通契約與定期契約，你簽對了嗎？

大部分人在日本開啟新生活第一步，應該要就是要面對租屋方面的問題，除了要選擇房型、地點之外，與仲介及房東的洽談更是存在著許多眉角，房客除了需要支付敷金(保證金)、禮金、仲介費之外，租賃合約的形式更是需要搞清楚，免得合約到期後影響自身權益而得不償失。

相對的若您身為房東，對自己的房子未來有一定的規劃，那麼慎選合約形式不僅可以確保房屋使用的自由度，也可以避免未來不必要的法律糾紛，確保自己的權益。 在日本的租賃契約有哪些種類呢？基本上分為「普通借家契約」及「定期借家契約」兩種類型，而在市面上大概有超過八成以上的租約都是採取「普通借家契約」形式，這種契約較為保障租客的權益，而於20年前新制訂定的「定期借家契約」則稍偏重於房東利益。

普通借家契約（普通契約）

只要合約上沒有訂定明確契約期間者，基本上都屬於普通契約。

合約期間：契約簽訂需在一年以上，常見的期間是兩年，期間未滿一年則視為不定期的契約，合約期滿後若雙方沒有解約，則原契約會以相同條件自動更新，也就是說如果房客沒有違反合約規定、並按時支付房租的話，想要一直住下去是完全沒有問題的。有些區域在契約更新時會收取「續約金」或是「更新手續費」。 中途解約：房客可隨時提出解約，不受契約時間影響，但需要一個月以上的預告解約期，預告時間以契約規定；但相對於房東，就沒這麼容易解約了。根據日本＜借地借家法＞，房東若是想要中途解約必須在六個月前提出，且必須要有“正當事由”才能解約。所謂“正當事由”可不是一般想的「收回自住」或是「轉售」，而是有一定規範，有時還須經過法院判定並且賠償一定金額，房東才能依法解約。

解約金：解約金條件由雙方在契約內協定，通常為扣押金或一個月租金等。

定期借家契約（定期契約）

有一定期限的契約，契約期限到期就結束，若是雙方想要續約則需重新簽訂契約。 合約期間：以契約上明訂的時間為期限，期滿合約就結束，房東須於期滿前6個月以上告知房客到期後不續約，才有權將房屋收回，這種契約形式較類似台灣的租賃契約。但因為對房客較沒保障，所以通常租金會比普通契約來得便宜。

中途解約：契約存續期間內，若是沒有特別註明解約條件，房東一樣是無法提出解約。但契約期間經過一年以上時，房東則須在契約屆滿前6個月以上時間通知房客，才得以解約。相對於房客若想中途解約，必須滿足以下所有條件，包含室內面積未達200平方米、以居住目的作為使用、有不得已之事由(調職、照顧生病的家人等)，可於一個月前提出解約。

另外，定期契約須以書面形式簽約，而普通契約則可以口頭或書面進行簽約。

租金變動

在台灣有許多房東會藉由調漲租金來趕走房客，但在日本如果以普通契約的形式，想要調漲租金必須取得雙方的同意，若是房客不同意基本上住十年都繳一樣的租金是可行的，相對的房客若想要調降租金也必須取得房東的同意。

	​普通借家	定期借家
簽約形式	口頭或書面皆可視為成立	​須以書面型式簽訂得以成立
契約期間	1年以上 (未滿一年則視為不定期)	無限制 (可少於一年)​
更新方式	若無正當理由解約，得自動展延	原租約不得更新，但可以再次訂定契約
中途解約	房東解約不僅須有正當理由，有時甚至要透過法律程序才得以解約；反觀房客解約不需要正當理由。	房東無法中途解約；房客若符合以下情況才能中途解約。 ◉室內面積未達200平方米​ ◉以居住目的作為使用 ◉不得已的理由(調職、照顧生病的家人等
租金變動	租金較高，但不易調整價格。 若雙方達成協議可調整租金。	租金較低，但一旦合約到期，則可重新擬約。 契約期間無法調整租金。
保障方	較保障房客	較保障房東
通知義務	一年以上的租約，房東須於6個月以前通知，房客須於1個月以前通知。	一年以上的租約，房東須於6個月以前通知，房客須於1個月以前通知。

總體來說，哪種形式的租約比較好因人而異，日本不動產的特色就是長期穩定的租金報酬，所以普通契約才會被依大眾所接受，加上在日本搬家通常需要禮金、押金和保險費及搬家費等眾多費用，租客一般也不願太頻繁搬家，所以都以長租為主流。但若是對於自身的房子有一定的規劃，房客也想找租金較為便宜的房子，那麼定期契約就比較適合雙方簽訂。

但房東也不需要太擔心，若是未來房子想要脫手是可以帶租約出售的，也就是所謂的「Owner Change」，通常有帶租約的物件也必較容易脫手，所以若是以投資為目的，普通契約對於房東來說更有利。