東京灣岸住宅市場 2020年Q3

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2020年第2季「東京灣岸住宅市場」訊息。

圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

上圖為本期(2020年10月~12月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言，愈接近100%則趨向賣方市場；反之，愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

Comment

全區域平均偏離率為98.52%，相較上期縮小+0.05百分點，為2006年Q1統計以來第二高數值。以區域別來看，除了前期創下最高數值的「有明・東雲」地區外，其他５區偏離率縮小。其中特別是「豐洲」地區，99.35%偏離率為統計以來的第二高數值。

【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖

【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖

【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。

【圖2】顯示，緊急事態宣言解除後，前期表現呈現V字形的大幅度成長，本期恢復趨勢是否持續備受矚目。數據顯示，本期的成交件數雖然略爲減少為「334件」，但仍維持自2006年統計以來的第二高水準。平均成交單價則來到@333萬日圓，刷新最高紀錄。本年度顧客動向的特徵：買方增加、出售物件數量減少，此供需失衡的現象，造就成交價屢創新高的原因之一。

【圖3】按區域來看，「芝浦．台場」「品川・港南」「勝閧．晴海」3個區域寫下自統計以來的平均成交單價最高值。而「芝浦．台場」「月島」2個區域的成交件數則居冠。另外，全區域的新成屋買賣價差平均約落在133.2%，為統計以來的最高值，也是本期全區域的平均新成屋買賣價差首次超過130%。在持續不穩定的社會形勢下，需要進一步關注新建案供應、顧客動向、及市場供需情況等資訊。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖

【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖

【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖，【圖5】為區域別之平均成交單價趨勢圖。以區域別來看，「芝浦．台場」「品川・港南」「月島」「勝閧・晴海」4個區域呈現上升走勢，「月島」除外的其他3個區域更是連續2季上升，並且更新平均成交單價的最高紀錄。另外，以成交件數來看，「芝浦．台場」「品川・港南」「月島」3個地區皆有成長，特別是「芝浦．台場」相較於前期成長幅度達137%，「月島」地區與前期相比也有126%的漲幅，寫下統計以來的最多的成交件數。「豐洲」「有明・東雲」區域本期的平均成交單價雖小幅下滑，仍維持高水準（「豐洲」前期@309萬日元→本期@308萬日元、「有明・東雲」前期@283萬日元→本期@282萬日元）。在持續不穩定的社會形勢下，仍需透過了解新建案供應、顧客動向、及市場供需情況等，持續關注各區域的發展趨勢。關於詳細的市場動向，歡迎到台灣三井不動產投資顧問部諮詢。