東京灣岸住宅市場 2020年Q4

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2020年第4季「東京灣岸住宅市場」訊息。

圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

上圖為本期(2021年1月~3月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言，愈接近100%則趨向賣方市場；反之，愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

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整體區域的平均偏離率爲98.84%，相較前期減少了+0.32百分點，達到2006年1Q統計以來的第二高數值。若按區域劃分，「芝浦．台場」、「有明．東雲」兩地的偏離率有縮小趨勢，反之「豐洲」、「月島」、「勝鬨．晴海」三者則呈現擴大趨勢。而「有明．東雲」地區偏離率99.02%，為統計以來的該區域最高值。

【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖

【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖

【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。

【圖2】及【圖3】顯示，簽約件數從上期的322件增加至340件，平均成交坪單價也從@333萬日元增加到@342萬日元，兩者皆刷新了自2006年統計以來的最高數值。若以各區域詳加分析，「芝浦．台場」、「豐洲」、「有明．東雲」「月島」4個區域的平均成交坪單價為統計以來的最高數值，其中又以「芝浦．台場」區域表現最為亮眼，已經連續2期創最高紀錄。若以成約件數來看，數量最多的爲「勝鬨．晴海」區域。另外從【圖3】來看，整體區域的新成屋買賣價差來到135.9%，同樣的連續2期創最高紀錄。下一期的市場活絡情況是否能夠持續，還需要根據顧客動向、供需平衡等動向做進一步關注。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖

【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖

【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖，【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。

以區域別來看，本期「芝浦．台場」、「豐洲」、「有明．東雲」「月島」4個地區數據呈現上升，「月島」區域，與前期相比更是顯著成長了近115%。此外，「月島」及「芝浦．台場」地區的平均成交坪單價首次超過@400萬日元，也創下兩地區統計以來的最高數值。

成交件數方面，「品川．港南」、「豐洲」、「勝鬨．晴海」3個地區皆為上升，其中「勝鬨．晴海」區域更創下紀錄以來的最高值。值得一提的是，「芝浦．台場」區域的平均成約坪單價依舊持續成長，不過成交件數相較前期則大幅減少。

如同前面所闡述，整體區域的市場價格穩健成長，但是隨着不穩定的社會情勢持續，下一期的市場活絡情況是否能夠持續還需觀察。關於詳細的市場動向，歡迎到台灣三井不動產投資顧問部諮詢。