東京灣岸住宅市場 2021年Q2

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2021年第2季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

上圖為本期(2021年7月~9月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言，愈接近100%則趨向賣方市場；反之，愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

Comment

  整體區域的平均偏離率爲98.39%，與前期數值相當。依照區域來看，「月島」、「有明．東雲」地區偏離率呈現縮小，「芝浦．台場」、「豐洲」、「品川．港南」、「勝鬨．晴海」4個地區偏離率則呈現擴大。而「月島」地區的99.28%則為2006年統計以來的第二高數值。

【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖

【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖

【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。

從【圖2】可以得知東京灣岸地區的整體趨勢，本期的平均成交坪單價「@367萬日圓」，與前期數值相同。成交件數方面則從上期的「327件」大幅縮減至「277件」，連續2季下跌。最近一次下跌發生在2020年首次發佈緊急事態宣言的Q1時期。另一方面，平均成交單價與前期持平，整體的平均成交總額爲「8,170萬日圓」，已經連續5季上升，刷新了2006年開始統計以來的最高價格。不過，有鑑於灣岸地區的大型新建公寓仍持續釋出中，其銷售狀況、未來顧客及市場供需動向值得持續關注。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖

【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖

【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖，【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。

從各個區域來看，2021年7月~9月，「芝浦．台場」、「品川．港南」、「豐洲」、「有明．東雲」4個區域的平均成交坪單價創下了統計開始以來的最高值。成交件數方面，「芝浦．台場」、「品川．港南」、「豐洲」、「月島」4個區域呈現下滑，「有明．東雲」區域持平，而「勝鬨．晴海」轉爲上升趨勢。特別是「芝浦．台場」及「月島」地區，簽約件數比前一季減少了65%。整體來看，「芝浦．台場」、「品川．港南」、「豐洲」、「月島」低於前期，僅有「勝鬨．晴海」區域逆勢成長。

​

總括來說，全區域的成交件數雖然有所減少，但是多數地區的平均成交單價仍呈現上升，顯示市場持續活躍。下一期，建議投資人密切關注新建公寓的銷售情況、各區域的出現率以及成交件數的動向。關於詳細的市場動向，歡迎到台灣三井不動產投資顧問部諮詢。