東京灣岸住宅市場 2022年Q3

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2022年第1季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

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上圖為本期(2022年4月~6月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

 

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所有區域的平均偏離率爲98.73%,與上一期的98.70%相比減少了0.03個百分點,是自 2006 年 Q1統計以來的第二高水準。從2020年度Q1到本季,所有區域的偏離率都在97%以上,賣方市場趨勢仍持續。按區域來看,「芝浦.台場」、「品川.港南」、「勝鬨.晴海」、「豐洲」、「有明.東雲」等5個區域偏離率縮小,僅「月島」區域呈現擴大。

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【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
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【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
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【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交坪單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。

 

從【圖2】可以得知本期(2022年4月~6月)東京灣岸地區的整體推移。平均成交坪單價從前期的「@380萬円」上升至「@389萬円」,成交件數也從「280件」大幅增加到「334件」。平均成交坪單價刷新了2006年統計以來的最高價格,成交件數歷年第三。兩者皆恢復到2021年Q3的水準,可見灣岸地區的人氣不減。另一方面,各區域的出售物件數量雖存在差異,但整體來看已經連續13個月正成長,出售金額居高不下的市場氛圍依然持續。日後新建公寓的銷售狀況、顧客動向、市場供需平衡值得關注。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
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【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖
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【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖,【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。

 

本期(2022年4月~6月)按區域來看,平均成交單價在「品川.港南」、「豐洲」、「有明.東雲」、「月島」區域呈現上升,在「芝浦.台場」、「勝鬨.晴海」區域轉爲下降。「芝浦.台場」區域以外的另外五個區域成交件數上升,特別是「豐洲」區域的成交件數突破3位數,推測是受到「Branz Tower豐洲」高級公寓的交屋量增加所影響。前期2021年Q4的成交件數、平均成交坪單價均下滑,中斷了連續幾期的成長趨勢,但就本期止跌回升的情況來看,市場依舊穩健。

 

整體觀察下來,最近一年的成交件數、平均成交單價都沒有太大波動,進入成長的停滯期。買家動向也將影響各地區的數據表現。關於詳細的市場資訊,歡迎向台灣三井不動產投資顧問部諮詢。

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