東京灣岸住宅市場 2021年Q2

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2021年第2季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

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上圖為本期(2021年7月~9月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

 

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  整體區域的平均偏離率爲98.39%,與前期數值相當。依照區域來看,「月島」、「有明.東雲」地區偏離率呈現縮小,「芝浦.台場」、「豐洲」、「品川.港南」、「勝鬨.晴海」4個地區偏離率則呈現擴大。而「月島」地區的99.28%則為2006年統計以來的第二高數值。

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【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
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【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
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【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交坪單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。

 

從【圖2】可以得知東京灣岸地區的整體趨勢,本期的平均成交坪單價「@367萬日圓」,與前期數值相同。成交件數方面則從上期的「327件」大幅縮減至「277件」,連續2季下跌。最近一次下跌發生在2020年首次發佈緊急事態宣言的Q1時期。另一方面,平均成交單價與前期持平,整體的平均成交總額爲「8,170萬日圓」,已經連續5季上升,刷新了2006年開始統計以來的最高價格。不過,有鑑於灣岸地區的大型新建公寓仍持續釋出中,其銷售狀況、未來顧客及市場供需動向值得持續關注。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
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【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖
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【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖,【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。

 

從各個區域來看,2021年7月~9月,「芝浦.台場」、「品川.港南」、「豐洲」、「有明.東雲」4個區域的平均成交坪單價創下了統計開始以來的最高值。成交件數方面,「芝浦.台場」、「品川.港南」、「豐洲」、「月島」4個區域呈現下滑,「有明.東雲」區域持平,而「勝鬨.晴海」轉爲上升趨勢。特別是「芝浦.台場」及「月島」地區,簽約件數比前一季減少了65%。整體來看,「芝浦.台場」、「品川.港南」、「豐洲」、「月島」低於前期,僅有「勝鬨.晴海」區域逆勢成長。

總括來說,全區域的成交件數雖然有所減少,但是多數地區的平均成交單價仍呈現上升,顯示市場持續活躍。下一期,建議投資人密切關注新建公寓的銷售情況、各區域的出現率以及成交件數的動向。關於詳細的市場動向,歡迎到台灣三井不動產投資顧問部諮詢。

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