東京灣岸住宅市場 2026年Q1
「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2025年第4季 (2026年1~3月)「東京灣岸住宅市場」訊息。
【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」
上圖為本期(2026年4月~6月)之間成交公寓的平均出售價格與平均成交坪單價之比較。偏離率愈接近0%則表示售價愈接近成交價、趨向買方市場；反之，愈遠離0%愈趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。
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在本期東京灣岸區域整體的平均偏離率為4.11%。與前期相比，各區域有增有減，細部來看偏離率上升的區域有7個，縮小的區域則有2個。其中，「有明・台場區域」為 5.08%（較前期＋3.07個百分點）、「品川・港南區域」為 5.07%（＋2.48個百分點）、「芝浦區域」為 7.23%（＋1.83個百分點），皆呈現上升。
另一方面，「東雲區域」為 1.82%（－0.79個百分點）、「東雲區域」為 2.69%（－1.81個百分點），與前期相比則有所縮小。雖然各區域的動向有所不同，整體而言，與前期相比，出售價格與成交價格之間的價差有微幅擴大的趨勢。今後仍有必要持續關注各區域的供需平衡以及價格走勢。
【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。
【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
【圖4】區域別之平均成交單價趨勢圖
觀觀察本期（2026年4～6月）東京灣岸區域整體的表現，平均成交坪單價由前期（2026年1～3月）的每坪702萬日圓，下降至每坪657萬日圓。平均成交坪單價前期比為93.6%，顯示先前持續上升的趨勢暫時告一段落。另一方面，成交件數也從前期的339件，略減至319件。
由於東京灣岸區域目前仍持續有大型公寓大樓完工，因此近幾年的成交件數一直維持在相對較高的水準。
從各區域來看，成交件數方面，「芝浦區域」、「汐留・濱松町區域」、「品川・港南區域」、「有明・台場區域」均呈現減少；「東雲區域」則大致持平；而「豐洲區域」、「月島區域」則呈現微增。此外，「勝どき區域」、「晴海區域」的成交件數也呈現增加趨勢。整體而言，成交件數雖然各區域有增有減，但多數區域仍維持在橫向持平或小幅增加的走勢，可見各區域之間的市場動向有所不同。
至於平均成交坪單價，「芝浦區域」、「汐留・濱松町區域」、「東雲區域」的平均成交單價略有上升，其他區域則低於前期。不過，各區域的價格水準依然維持在相對高檔，且許多區域對於高價位帶物件的需求仍持續存在，這也成為推升平均成交價格的重要因素。
本期雖然平均成交單價及成交件數均較前期略有下降，但東京灣岸區域整體市場仍受到高度需求支撐，交易持續熱絡。對於高價位帶物件的需求仍然強勁，未來的市場動向也值得持續關注。此外，在海外買家（Inbound）需求等因素的帶動下，目前市場對東京灣岸區域的關注度仍然很高。
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