東京灣岸住宅市場 2022年Q4
「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2022年第4季「東京灣岸住宅市場」訊息。
【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」
上圖為本期(2023年1月~3月)之間成交公寓的平均出售價格與平均成交坪單價之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言，愈接近100%則趨向賣方市場；反之，愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。
整個區域的平均偏離率爲98.58%，比前一季度的98.82%增加了0.24個百分點。從2020年度Q1到本期，所有區域的偏離率都在97%以上，賣方市場依舊持續。按區域劃分，「芝浦．台場」、「品川．港南」、「豐洲」、「有明．東雲」、「月島」等5個區域偏離率呈現擴大，僅「勝鬨．晴海」縮小，為2006年Q1統計以來的第二高水準。
【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。
從【圖2】可以得知本期(2023年1月~3月)東京灣岸地區的整體推移。相較前期，平均成交坪單價從「@417萬円」下修至「@416萬円」，成交件數則是從「322件」減少至「314件」。平均成交坪單價延續前期榮景依然高於「@400萬円」，持續刷新2006年統計以來的最高價格。全體平均成交金額也來到9,157萬円，首次突破9,000萬円的紀錄。另一方面，成交件數則是連續3期呈現下滑。
【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖
【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖，【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。本期（2023年1月~3月）依地區來看，與前期相比，成約坪單價上升區域包含「品川．港南」、「有明．東雲」、「月島」、「勝鬨．晴海」地區。其中「月島」地區更是2006年記錄以來首次突破500萬円。成約件數方面，「品川．港南」、「月島」、「勝鬨．晴海」3個地區呈現下降。整體來看2022年Q4全體市場動向仍穩健，不過值得注意的是全體的成約件數已經連續3期持續減少。此外，灣岸地區依然有新的推案，預售屋的販售價格勢必會對中古市場帶來相當程度的影響，這部分值得持續關注。
