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東京灣岸住宅市場 2022年Q4

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2022年第4季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

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上圖為本期(2023年1月~3月)之間成交公寓的平均出售價格與平均成交坪單價之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

整個區域的平均偏離率爲98.58%,比前一季度的98.82%增加了0.24個百分點。從2020年度Q1到本期,所有區域的偏離率都在97%以上,賣方市場依舊持續。按區域劃分,「芝浦.台場」、「品川.港南」、「豐洲」、「有明.東雲」、「月島」等5個區域偏離率呈現擴大,僅「勝鬨.晴海」縮小,為2006年Q1統計以來的第二高水準。

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【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
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【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
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【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交坪單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。

 

從【圖2】可以得知本期(2023年1月~3月)東京灣岸地區的整體推移。相較前期,平均成交坪單價從「@417萬円」下修至「@416萬円」,成交件數則是從「322件」減少至「314件」。平均成交坪單價延續前期榮景依然高於「@400萬円」,持續刷新2006年統計以來的最高價格。全體平均成交金額也來到9,157萬円,首次突破9,000萬円的紀錄。另一方面,成交件數則是連續3期呈現下滑。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
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【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖
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【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖,【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。本期(2023年1月~3月)依地區來看,與前期相比,成約坪單價上升區域包含「品川.港南」、「有明.東雲」、「月島」、「勝鬨.晴海」地區。其中「月島」地區更是2006年記錄以來首次突破500萬円。成約件數方面,「品川.港南」、「月島」、「勝鬨.晴海」3個地區呈現下降。整體來看2022年Q4全體市場動向仍穩健,不過值得注意的是全體的成約件數已經連續3期持續減少。此外,灣岸地區依然有新的推案,預售屋的販售價格勢必會對中古市場帶來相當程度的影響,這部分值得持續關注。

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