東京灣岸住宅市場 2023年Q1
「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2023年第1季「東京灣岸住宅市場」訊息。
【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」
上圖為本期(2023年4月~6月)之間成交公寓的平均出售價格與平均成交坪單價之比較。偏離率愈接近0%則表示售價愈接近成交價、趨向買方市場；反之，愈遠離0%愈趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。
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所有區域的平均偏離率爲1.37%，比前一季度的1.42%減少了0.05個百分點。從2020年度Q1到本期，整體區域的偏差率都在2%以內，維持賣方市場趨勢。從不同區域來看，「有明．東雲」、「月島」、「勝鬨．晴海」3個區域呈現擴大，另一方面，「芝浦．台場」、「品川．港南」、「豐洲」3個區域呈現縮小。其中「豐洲」區域，是自2006年Q1開始統計以來的第3高水準。
【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。
從本期（2023年4月~6月）東京灣岸地區整體的推移來看，平均成交坪單價從前期的「@416萬日元」上升到了「@431萬日元」，刷新紀錄並超越2022年度3Q的「@417萬日元」。成交件數則從前期的「314件」減少到了「303件」。連續4個季度呈現減少趨勢。
【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。
從【圖2】可以得知本期(2023年1月~3月)東京灣岸地區的整體推移。相較前期，平均成交坪單價從「@417萬円」下修至「@416萬円」，成交件數則是從「322件」減少至「314件」。平均成交坪單價延續前期榮景依然高於「@400萬円」，持續刷新2006年統計以來的最高價格。全體平均成交金額也來到9,157萬円，首次突破9,000萬円的紀錄。另一方面，成交件數則是連續3期呈現下滑。
【圖4】區域別之平均成交單價趨勢圖
從本期（2023年4月~6月）的不同區域來看，與前一季度相比，「豐洲」、「有明．東雲」、「月島」、「勝鬨．晴海」4個區域的成交件數有所減少。平均成交坪單價方面，「芝浦．台場」、「豐洲」、「有明．東雲」、「勝鬨．晴海」4個區域有所上升。從整體動向來看不動產市場依然穩健，但整體成交件數連續4期持續減少，這點值得關注。今後，隨着新房陸續進行交屋，可以預見將帶動一股換屋潮，中古屋的販售物件數量可望有所成長。
