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東京灣岸住宅市場 2022年Q2

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2022年第2季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

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上圖為本期(2022年7月~9月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

 

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整個區域的平均偏離率爲98.28%,相較前期的98.73%增加了0.45個百分點。從2020年度Q1至本期為止,所有區域的偏離率都在97%以上,依舊維持在賣方市場。以區域來看,「勝鬨.晴海」地區偏離率縮小,另一方面「芝浦.台場」、「品川.港南」、「豐洲」、「有明.東雲」、「月島」等5個區域偏離率擴大。

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【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
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【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
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【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交坪單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。

 

從【圖2】可以得知本期(2022年7月~9月)東京灣岸地區的整體推移。相較於前期,平均成交坪單價從「@389萬円」上升到「@399萬日円」,成交件數則是從「344件」減少到「329件」。平均成交坪單價刷新了2006年統計以來的最高價格,全體平均成交金額8,699萬円也創下歷史新高。另一方面,成交件數自2020年的4Q達到高峰後便維持在一定數量,未能再有突破。今後需持續關注各區域的占比。此外,不僅是各區域的新建公寓熱銷,中古屋市場也依然活絡。之後的客戶動向、市場供需平衡等值得關注。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
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【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖
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【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖,【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。本期(2022年7月~9月)按區域來看,「芝浦.台場」、「品川.港南」、「有明.東雲」、「勝鬨.晴海」等區域的平均成交坪單價呈現上升,「豐洲」、「月島」區域則轉為下降。其中,「勝鬨.晴海」區域增加至前期的的107%,加上新築物件「PARK TOWER勝鬨 MID.SOUTH」銷售長紅也順勢帶動當地近幾期的價格上漲。另一方面,成約件數只有「芝浦.台場」、「品川.港南」、「勝鬨.晴海」等三個區域上升,其餘皆下降。

 

整體而言市場狀況仍穩健,只不過平均成約坪單價、平均成交件數兩者數據憂喜參半的情況依舊持續。而各地區的大型新建案預計陸續於2023年以後交屋,屆時也會迎來一波中古屋的出售需求。

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