東京灣岸住宅市場 2020年Q2

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2020年第2季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的乖離」

上圖為本期(2020年7月~9月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。乖離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言，愈接近100%則趨向賣方市場；反之，愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

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全區域平均乖離率為98.47%，比上期小幅增加+0.39百分點，為自2006年Q1統計以來，第二高數值。區域別為「芝浦．台場」「品川．港南」「豐洲」「勝閧．晴海」等4個區域的乖離率縮小；「芝浦．台場」「月島」等2區則為擴大。「有明・東雲」區域的乖離率98.95%，創下紀錄以來的最高數值。

【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖

【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖

【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。

從【圖2】來看，緊急事態宣言解除後，6月開始呈現V字型的劇烈反彈，各方都在關注本季的反彈力道是否能夠維持。結果顯示成交次數增加至「334件」，平均成交單價來到@322萬日圓，兩項數據與前期相比皆有大幅成長。此外，本季的成約件數及成約平均單價均是2006年統計以來的最高紀錄。就區域別來看，平均成交單價最高的4個區域分別為「芝浦．台場」「豐洲」「有明・東雲」「勝閧．晴海」，而成約件數居冠的則是「有明・東雲」區域。

另外，【圖3】顯示全體地區的新成屋買賣價差比率平均值維持在126.8%高點，特別是「芝浦．台場」來到145%，上升幅度非常高。今後投資人依舊要持續關注經濟情勢，包括新建案的銷售狀況，以洞悉市場動向。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖

【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖

【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖，【圖5】為區域別之平均成交單價趨勢圖。以區域別來看，承如前文所提及，「芝浦．台場」「豐洲」「有明・東雲」「勝閧．晴海」為有紀錄以來平均成交單價最高的4個區域，其中又以「有明・東雲」的成交量居冠。另外，「豐洲」「勝閧．晴海」「月島」3個區域成約件數也大幅回升。並且，與前一季相比，以「有明．東雲」區域的平均成約單價上升率109%最為顯著（前期@259萬日元→本期@283萬日元）。

若將各區域動向特點加以分析，前期的成交件數減少及平均成交單價下跌，但本期數字皆皆止跌回升的「豐州」「有明·東雲」「勝閧．晴海」3個區域動向，與此類似情況的「芝浦．台場」「品川・港南」2個區域，即使在本期成交件數與前述3個區域同為增加，但平均成交單價則是連兩季上漲。唯獨「月島」不同於前述5個區域，雖然前期成交件數減少、平均成交單價上漲，但本期則為成交件數增加、平均成交單價下跌。關於詳細的市場動向，請務必到負責各區域的三井Realty不動產的各中心諮詢。