東京灣岸住宅市場 2021年Q4

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2021年第4季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的偏離」

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上圖為本期(2022年1月~3月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

 

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整體區域的平均偏離率爲98.45%,相較於前期的98.48%減少了0.03個百分點。自2020年Q1統計至今,所有區域的平均偏離率皆達97%以上,偏向賣方市場的現象仍持續。依照區域來看,「芝浦.台場」、「豐洲」、「月島」三個地區偏離率呈現縮小,「品川.港南」、「有明.東雲」、「勝鬨.晴海」等地區則呈現擴大。

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【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
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【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖
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【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交坪單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。

 

從【圖2】可以得知東京灣岸地區本期(2022年1月~3月)的整體推移(上圖),平均成交坪單價從前期的「@390萬円」下降至「@382萬円」,成交件數也從前期的「307件」大幅減少到「270件」。平均成交單價、成交件數均呈現下降趨勢,研判是自2020年1Q(第一次發佈緊急事態宣言)以來,受到近期公寓價格居高不下的連續報導以及日元走低導致利率上升的預期心理影響,使得投資人對於高房價的警戒心逐漸升高。雖然各區域仍存在偏差,但平均成交單價自連續急遽上升7季後,本季首次下降,待售件數也連續10個月呈現增加趨勢,未來動向值得關注 。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
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【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖
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【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖,【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。

 

上圖顯示了按區域列出的成交件數的推移,下圖顯示了按區域列出的平均成交坪單價的推移。從本期(2022年1月~3月)各區域來看,「芝浦.台場」、「勝鬨.晴海」區域的平均成交坪單價上升,在「品川.港南」、「有明.東雲」、「月島」3個地區轉爲下降趨勢。整體來看,時隔7季後轉爲下滑,穩定成長中的高級公寓市場行情將面臨挑戰。另外,前期統計中有3個區域的平均成交總價突破一億日円,但在本期所有區域都沒有破億、平均成交總價也低於前期。成交件數方面,除了「豐洲」地區以外,其餘5個地區都減少,「月島」地區更是不及前期的一半。「品川.港南」、「有明.東雲」、「勝鬨.晴海」等地區則還保有前期8成左右的水準。

 

從整體上看,成交件數、平均成交坪單價及總價都下滑,統計數據上可能會出現新一波的變化,因此有必要更加關注各區域的出現率以及成交件數的動向。關於詳細的市場動向,歡迎到台灣三井不動產投資顧問部諮詢。

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