東京灣岸住宅市場 2022年Q3

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人，能有效利用中長期資產，而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中，我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析，並時常蒐集市場信息，不斷精進專業知識和經驗，並將其傳遞給您。以下將為您介紹2022年第1季「東京灣岸住宅市場」訊息。

上圖為本期(2022年4月~6月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。偏離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言，愈接近100%則趨向賣方市場；反之，愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

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所有區域的平均偏離率爲98.73%，與上一期的98.70%相比減少了0.03個百分點，是自 2006 年 Q1統計以來的第二高水準。從2020年度Q1到本季，所有區域的偏離率都在97%以上，賣方市場趨勢仍持續。按區域來看，「芝浦．台場」、「品川．港南」、「勝鬨．晴海」、「豐洲」、「有明．東雲」等5個區域偏離率縮小，僅「月島」區域呈現擴大。

【圖2】為東京灣岸區域全體（以6個主要區域公寓為調查對象）的成交件數及平均成交坪單價趨勢，並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況（編按：購入新屋與再出售之價差）的圖表。

從【圖2】可以得知本期(2022年4月~6月)東京灣岸地區的整體推移。平均成交坪單價從前期的「@380萬円」上升至「@389萬円」，成交件數也從「280件」大幅增加到「334件」。平均成交坪單價刷新了2006年統計以來的最高價格，成交件數歷年第三。兩者皆恢復到2021年Q3的水準，可見灣岸地區的人氣不減。另一方面，各區域的出售物件數量雖存在差異，但整體來看已經連續13個月正成長，出售金額居高不下的市場氛圍依然持續。日後新建公寓的銷售狀況、顧客動向、市場供需平衡值得關注。

【圖4】為區域別之成交件數趨勢圖，【圖5】為區域別之平均成交坪單價趨勢圖。

本期（2022年4月~6月）按區域來看，平均成交單價在「品川．港南」、「豐洲」、「有明．東雲」、「月島」區域呈現上升，在「芝浦．台場」、「勝鬨．晴海」區域轉爲下降。「芝浦．台場」區域以外的另外五個區域成交件數上升，特別是「豐洲」區域的成交件數突破3位數，推測是受到「Branz Tower豐洲」高級公寓的交屋量增加所影響。前期2021年Q4的成交件數、平均成交坪單價均下滑，中斷了連續幾期的成長趨勢，但就本期止跌回升的情況來看，市場依舊穩健。

整體觀察下來，最近一年的成交件數、平均成交單價都沒有太大波動，進入成長的停滯期。買家動向也將影響各地區的數據表現。關於詳細的市場資訊，歡迎向台灣三井不動產投資顧問部諮詢。