在了解這個問題之前，必須先知道日本人口的分佈情形。 根據聯合國的定義，65 歲以上人口占總人口的比例達 7%稱為高齡化社會，達 14%稱高齡社會，達 20%則稱之超高齡社會，平成元年（1989）， 日本 65 歲以上高齡人口已占總人口的 11.4%，但還落後於大多數的歐洲國家（歐盟平均為 13.6%）。而日本總人口總數雖持續增加，但到 2009 已顯疲態，2010 達 1.28 億的高峰後即每年減少；此後其人口老化速度更快，高齡人口比例至 2019 年已高達 28%，為世界之冠，超越超高齡社會。 依2016年的國勢調査速報値指出，人口最多的東京都有1,351萬人，而東京圏（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）人口高達3,600萬人，足足佔有全日本人口的4分之1以上，比起2010年時增加了約51萬人。此外，只有8都縣（東京都、神奈川縣、愛知縣、埼玉縣、沖繩縣、福岡縣、千葉縣、滋賀縣）人口增加數有增加，而增加最多的即是東京都，約增加了35萬4000人左右。 同時在家庭戶數上，東京都增加29萬8,000戶，神奈川縣增加13萬4,000戶，埼玉縣與愛知縣則增加12萬7,000戶，由此可知以東京圈為中心，家庭數有增加的傾向。 家庭成員人數平均2.38人
「人口減少＝家庭數減少」通常是最直覺的想法，但根據2015年所進行的國勢調査，家庭數約有5,340萬3,000戶，比5年前的調査增加了145萬3,000戶，表示即使人口減少，家庭數依舊增加，這也就代表了每戶家庭成員人數正在減少，平均每一戶只有2.38人。 單身或是小家庭的增加，將會大大影響不動產市場的開發取向，針對單身、小家庭或是頂客族的物件將會成為主流。同時，非正職人員所造成的晚婚及高齡生產的現象是造成少子化的主要原因之一，非正職員工的低薪導致無法結婚生子，並且因沒有穩定工作的保證，在貸款的申請上也較困難，所以比起正式員工，大多數都會選擇租屋居住。
東京房地產投資現況
雖然日本出生率下降、總人口減少，但東京都身為日本最重要的政治及經濟中心，人們也持續的向東京移居，故使得東京23區的人口持續增加，預估到2025年總人口將達到接近1,400萬人。 隨著人口的上升，東京23區的房屋需求也保持上升，並帶來租金的穩定。根據東京租金市場的調查，單身公寓的每月平均租金為：澀谷區約在12.36萬日圓、中央區約在11.6萬日圓、台東區約在10.2萬日圓。離東京市中心越遠房租則越便宜，在江戶川區和足立區的市場價格降至不到7萬日圓。根據地區的不同，在23區中市場價格可能會落差5萬日圓以上。 東京投資建議
即使在東京23區裡，租屋需求也會因地點而異，因此選擇適當的區域做投資尤其重要。對於想要進場的投資者來說，主要推薦的區域則是東京都心5區。 “ 港區 ”、“ 澀谷區 ”、“ 新宿區 ”、“ 中央區 ”和“ 千代田區 ”統稱為都心5區，這些地區的人口更集中，也是東京主要企業的集中區域，使得這裡的租屋需求比其他地區更大。在這裡投資出租物件，可以獲得相對穩定的租金收入。
而在投資物件的選擇上面，因為單身者與小家庭的持續增加，類型還是以1LDK~2LDK為最佳。
「在人口減少的國家，投資出租住宅真的好嗎？」想必是許多人的疑問，但主要還是得依照未來人口、家庭數變化、是否進行都市開發、是否有吸引租用人的設施等方面的調查，同時盡力維持物件本身的管理，就可以擁有穩定的投資報酬。