日本住房必讀!入住前需要知道的公寓管理知識


如同台灣一樣,日本的大多數住宅都有類似管委會的管理組織以便處理大樓的大小事務,俗稱管理協會,多數由住戶組成並從其中推選出代表成員。不過,實際上負責管理是外包的第三單位,通常是物管公司,再由物管公司指派管理員協助管理日常業務。


管理的範圍 管理的範圍主要是大樓的公共區域,包含了公共走廊、電梯、公設、停車場和自行車停放處、垃圾場以及客房等共用設施的維護工作,而公共區域的日常清潔、照明設備的維修及更換、電梯、消防設備及逃生口的維護和檢查等也是日常工作項目之一。此外,大樓外牆或是排水道維修等大型工作項目也是管理的一部分。若是遇到較特殊的維修工作也有可能委託給不同的管理公司處理。 查詢管理公司 在考慮購買公寓時,可以在不動產說明書上看到管理內容,包含了管理公司的名稱、型態及管理方式等。若是有在公寓管理公司協會註冊的管理公司,還可以查到專職管理人員的數量以及業績,更方便買方了解管理成效。


管理的勤務形態


建物管理人員通常有多種不同的管理方式,取決於住戶的需求以及管理費用的多寡,解各自特點及管理方式也很重要。

  1. 常駐:管理人員或保全人員24小進駐,即使在夜間或是假日也不例外,任何狀況都能即時處理,通常建物內部會設有管理員專用休息室。推薦給特別重視保全的人。

  2. 日勤:通常為日班的一班制,管理人員僅有白天值勤,勤務時段依各個公寓而有所差異,是最普遍的勤務形態。

  3. 巡回:由一位管理員定期巡視多個物件。多數每週會開設2~3次的對應窗口。相較於常駐管理員,人事費用成本較低。


管理費/修繕積立金


住戶在入住後每月都需要繳交「管理費」及「修繕積立金」。「管理費」指的是日常公寓管理所產生的費用,如管理員的人事費、共用區域的水電費、消防給水設施檢查維修費、事務處理費、清潔費、管委會營運必要費用、管理公司委託費、以及其他與共有部分相關之支出。「修繕積立金」則是長期維護或大規模維修所產生的相關費用,來保持大樓安全及整潔。為了準備未來必要的大規模維修費,當建築物越老,每月的修繕積立金會越高。例如,為了符合新的耐震建築基準規範而必須補強或改造舊建築。無論是管理費或修繕積立金,皆以持有的專有面積來計算費用。

預售屋的相關細節


若您購買的是預售屋,在購買前務必要詳細詢問相關內容,公共設施的使用通常都會有些差異,例如陽台、停車場的使用規約、以及飼養寵物的規範等等,這些問題通常可以在您第一次進入預售屋接待中心的時候就可以得到解答,所以務必要在簽約前詢問清楚。

審慎檢查合約項目


在簽訂買賣契約時,會獲得”重要事項說明“及”管理相關文件“,簽約前請檢查以下內容:

  • 管理規則/使用細則:仔細說明了大樓管理及共用設施使用的相關規則,務必仔細研讀細則裡的每一項說明。

  • 管理委託合約:可查看委託管理公司的相關資訊,以及簽訂的合約內容,檢查有哪些工作是屬於管理公司的服務範圍。

  • 長期維修計畫:為了使公寓大樓能夠有效的使用,延長大樓使用年限所制定的計畫。對於新建的公寓一般來說會有一個為期20年或更長時間的維護計畫,並以此推算修繕積立金。詳細檢視內容確保維修計畫能夠有效維護大樓,並且儲備的資金足夠支付維修費用。 長期維修計畫建議可以查詢東京都城市建設局網站


良好的公寓管理不僅能讓居住擁有良好的居住環境,住起來安心又舒適,同時也可以在未來轉售時增加資產價值。若您正考慮購入日本公寓,請務必在購買前確認該物件是否有良好公寓管理系統。

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