超前佈署奧運延期的東京房市黃金周

邱吉爾曾說過「不要浪費一場好危機」(Never Let a Good Crisis Go To Waste.),雖然新冠疫情凍結了全球經濟步調,也讓東奧延期辦理,但是各國央行無極限的救市動作將再造一個超大的資金樂園,讓東京的房產投資進入新的一輪保送滿壘的加值延長賽,也開啟了財富重分配的新契機。


進一步分析,超額貨幣供給的乘數全面放送、疫情期間所創造的超額儲蓄效果、疫情解除後的遞延消費爆發,都將猛烈推升房市再攀高峰。

量化寬鬆(Quantitative easing)是一種非典型的貨幣政策,由央行通過公開市場操作以提高貨幣供應,「無中生有」創造出指定金額的貨幣挹注到市場。簡言之,央行從企業手上大手買入債務以後,實際上就等同把資金注入這些企業,企業收到這些資金之後,除了解決債務的問題,通常都會選擇把資金存回銀行,讓銀行能拿出更多錢提供社會上不同的個人士與企業團體,強化整體的投資、消費動能,進而促進經濟復甦,最終以多重的乘數效應達至「印鈔票」的效果。

以最新的量化寬鬆來看,美國聯準會先以閃電行動繼兩周內連續降息兩次,讓聯邦基金利率調降至 0% 至0.25%、近零利率,再祭出每天都將購買 750 億美元國債、500 億美元的房屋擔保證券(MBS),更宣布啟動高達2.3兆美元額外救市行動。相較於2009年美國第一輪的QE,實施時間在2009年3月至2010年3月一年的時間,規模約1.725兆美元,這一次閃電出擊,一舉就超越上一次長達七年的猛藥,並以「無上限」為號召,解決市場流動性問題,穩住市場波瀾。因此4月9日美國股市受激勵而上漲,標普500指數創下1974年來,46年來最佳一週表現,顯見資本市場已經給了最熱烈的回應。


日本市場也不寂寞。日銀在美國聯準會緊急降息的隔天召開緊急會議,宣布每年將投入約12兆日圓「積極」購買ETF基金,較目前所承諾的規模提高約一倍,同時購買日本不動產投資信託(J-REIT)基金的規模,也將提高一倍至1800億日圓,激勵日經指數一日漲幅超過千點。

如果股市是經濟市場的櫥窗,則這次的預期全球資產價格持穩、上揚的訊號,相當明確。尤其美日這回的大手筆援救市場行動與之前不同的是,除了鞏固金融市場之外,還給予企業直接金援,等於第一時間確保金融市場不致崩潰,另一方面,民間有強大的回穩後盾。如果上一輪QE是全球央行印鈔票,則這一輪則是不但印鈔票,還直接對企業撒鈔,讓企業、民眾有本錢消費、投資,市場能快速復甦。

影響所及,如果疫情發展分為擴散期、穩定期、緩解期、解除期等四階段,則資金的擁有者、成熟的投資家會在第一階段先救自身企業、出脫流動性差的資產,現金為王,並尋找新商機連結機會;第二階段開始利用超低融資成本,分批進場布局被低估的資產市場,第三階段市場門戶大開,就擴大利用資金優勢,全面取得關鍵、指標資產;第四階段趁著資金下滲、投資氣氛轉熱,順勢獲利了結,再擴大投資槓桿, 挑戰企業升級、個人資產翻倍。



一般投資人多半是在第一、第二階段恐慌,第三階段觀望、確認,第四階段才恍然大悟、急在價格走升到前波高點才敢下手,但往往為時已晚。尤為甚者,零利率甚至負利率的時代已經提早來到面前,過去固定投報的金融產品所貸樓的置產又因已成泡影。

我們重新檢視投資東京房地產中長期的基本面,過去國人喜愛的法治透明、環境怡人、商業機能獨步全球、租金投報高、物管服務佳、租賃市場供不應求、交通與文化接近性等諸多優質條件,都是百年基業,不會隨短暫疫情逆流而消失,而且越高端的產品越具保值抗跌效果,一旦市場恢復正常,未來全球投資競逐的風氣會更盛。

從過去幾屆的奧運主辦經驗看來,這股效應不會隨著奧運結束而落幕,還會透過城市轉骨的新架構,發揚光大、持續發酵。過去幾年,台灣人看好東京為迎接2020奧運,所帶來的都市更新、交通建設、場館規劃等經濟效益,不會消失,只是晚一年用更猛烈的資金行情拉動價格表現。

東奧延期面對的不只是貨幣寬鬆所營造出的資產膨脹投資趨勢,更有全球自肅期間,被動產生的巨額儲蓄及被延緩而大量釋放的消費力,三重巨浪推升全球獨一的房產投資商機。

「危機入市」用在投資日本房產上,是放眼全球資金大放送、鈔票越來越薄的新時代挑戰,超前市場眼光布局,選定最健康、最穩定、最保值的標的,享受生活富裕、城市魅力和投資收益,打出人生的全壘打。



466 次瀏覽

台灣三井不動產股份有限公司

台北市中正區忠孝西路一段66號26樓

​(新光摩天大樓)

聯絡人:蘇小姐

02-2361-5631  Ext.292

consulting@tw-mf.com

營業時間:周一~周五 10:00~18:00 

周六日及國定假日公休

不動產經紀人:蘇怡佳(106)登字第02443號

COPYRIGHT© 2018 台灣三井不動產ALL RIGHTS RESERVED

*國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易