東京房東必讀-2021最新東京租屋市場動向

疫情漸漸進入尾聲,各國紛紛祭出新一輪的經濟刺激方案,希望能在國門開放的同時做好準備,等著疫後復甦的機會。日本也在本月宣布重新開放符合資格的商務人士及學生入境,開始接納外國人入境,預估也將帶動租屋市場的需求。 傳統上日本每年都有兩次的租屋旺季,分別在每年的3月以及9月。每年的1到3月為入學、畢業及就業的季節,是眾多社會新鮮人到各地就職的日子,這一波的需求會是以年輕人為大宗,租屋的需求也以符合年輕人需求為主。而在每年九月到十月的季節,則是因應各家公司的人事變動,中高階主管或僱員的調動為主要遷徙因素,租屋的需求就跟社會新鮮人有些許的不同。

在上表中我們可以看出從2019到2021年間的東京都心四區的租屋市場變化,從2020年初開始疫情肆虐全球,同年3月7日日本政府發布緊急事態宣言,加上許多企業選擇遠端工作,使得成交件數較前一年下降,直到6月解除緊急事態宣言後才開始回升。 而租金單價方面則呈現穩定的成長,在2020年就算受到疫情的影響,每坪租金單價仍呈現上漲趨勢,來到每坪16,007日圓,成長幅度為3.5%;到了今年成長的幅度更為顯著,來到了每坪17,430日圓,成長幅度高達12.7%,顯示了東京主要區域的租屋需求相當的強勁,疫情的影響已經漸漸褪去。


那麼,在後疫情時代的當下,若是在東京擁有房屋想要出租的房東們,想要迅速且適當的出租自己的房子需要做哪些準備呢?在此提供四大重點給您參考。


重點一:主動出擊-寵物飼養需求增加

在租屋需求方面,近年受到不婚或是少子化的影響,飼養寵物者日益增加,也帶動相關商機的發展。以上圖所示,在緊急事態宣言發布之前,能不能飼養寵物的物件條件在成交天數上並沒有明顯的差別,但在宣言發布之後,可以明顯看出不能飼養寵物的物件成交天數逐漸攀升,到了今年,每季都有10天以上的差距。換句話說,在家裡的時間增加後,許多人開始選擇飼養寵物來排遣不能出門的時光,以及抒發壓力。因此現在來說,能夠飼養寵物的物件能較快的找到租客。


我們建議房東能有條件開放飼養寵物,同時兼顧維護物件的安全性。飼養限定微小型犬,並以一隻為限;同時飼養期間增加一個月的押金,確保不會有其他不必要的麻煩。


重點二:主動出擊-停車場需求增加

近年來首都圈新物件的停車場設置比例逐年下滑,主要是因為首都圈內大眾運輸工具利用率高,人們較不需要擁有一台車,平時搭乘電車就已足夠,若有出遠門的需求可以選擇租車方式。但在疫情發生後,願意搭乘電車的人大幅下滑通勤改由自駕取代,使得停車位的需求大幅上升。這也導致在緊急事態宣言之後,有停車位的物件成交速度逐漸高於沒有停車位的物件。現在有車位的物件佔有優勢,同時也能帶動租金加成。


重點三:被動出擊-Second House(第二房)需求增加


因為疫情的影響必須遠距工作,但又不想一直待在同一個空間裡,一方面想要轉換環境、另一方面避免家人的干擾,有許多人會選擇在同棟住宅或社區裡,另外添購或租賃一間房子當工作室使用,這使得空間雖然小但相對方便的1LDK或1K物件需求增加,成交速度較疫情前大幅上升。


重點四:家用設備需求增加


同樣是因為疫情而帶來的需求,還有包含為了因應遠距工作而不可缺少的網路設備,能夠提供穩定快速的連線是重點;代收包裹的專用宅配箱也很受歡迎,是網購世代的必備設備;若有裝設廚餘處理器、浴室乾燥機、雙層窗戶等設備也能提升居家品質。另外,大樓各樓層是否有垃圾回收處也是加分的重點之一。


若進一步談到家用設備的維修保養,根據資料統計若是屋齡介於10-15年間的物件,設備的維修機率將大幅增加,最終可能需要大規模的翻修。而若是在15年以上的屋齡,設備有經過修繕或更換的話,之後的維修費用則會逐步減少。如下圖所示。



總之,若是能確實掌握疫情所帶來的市場變化,就能透過差異化來突出物件本身的優勢,進而縮短成交的日期,而萬全的準備不僅能夠快速反應市場,還能有助於穩定收租,達到收益最大化的目的。

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