購買日本不動產的新選擇,「借地權」讓您可以更便宜的入主黃金地段



對於有在研究日本不動產的朋友來說,也許有時候會聽到「借地權」這個名詞,這個佔市價約七到八成的土地權利似乎很吸引人,但對於實際的定義又好像不太了解。借地權的意思到底是什麼,對於投資人來說又有什麼吸引力呢?

根據日本1992年實施的“借地借家法”,借地權意指持有並使用其土地地上物的土地租賃之權利,有點類似台灣的地上權。若借地權狀中有登記地上建築物的話,即認定其有法律對抗效力(日本版的買賣不破租賃原則),同時「借地權」的讓渡及轉租需經過地主或法院同意,並可由法院代地主行使法律效力權或建築物買收請求權。另外,借地權的主要目的是使用地上建築物,所以其他目的如停車或是堆放物品則不在「借地權」範圍內。

借地權主要分為三個種類: 一. 舊法借地權

在1992年“借地借家法”實施以前的借地權,其特性為相當保護借用人的權利,如在借地契約屆滿後,地主若無正當理由則無法拒絕契約更新;在建物改建時,若地主無法即時提出反對意見,則無法解除契約,同時改建後契約將會自動延長。


二. 普通借地權

在1992年“借地借家法”實施以後的主要借地權種類,也被稱作新法借地權,主要特性為借地契約屆滿後可更新借地契約,但地主若有正當理由或是支付搬離費用的話,則可拒絕更新。建物改建之時契約無法自動續約。借地權有效期限規定為三十年,第一次更新後為二十年,之後更新則為十年一期。同時在契約存在期間內,若地主轉讓所有權與第三方,仍可向取得土地權利者主張借地權。


三. 定期借地權

同樣為1992年“借地借家法”實施以後的借地權種類,特性為契約屆滿後不再更新,土地權歸還土地所有權人的一種定期租賃權利。主要目的在於讓擁有區域黃金路段的地主能更願意將土地出租,讓土地能更活化利用。因此,定期借地權的土地通常都位於市中心、高級路段或是生活機能相當完善的區域。定期借地權的種類主要分為三種:


  • 一般定期借地權

一般定期借地權指的是允許使用五十年以上的土地租賃權利,但沒有續約、延長契約或是要求購買地上物的權利。在契約結束時,將土地恢復原狀並歸還給地主。但儘管無法續約,若雙方同意仍可重新訂定新的定期借地權契約。


  • 事業用定期借地權

事業用定期借地權其目的為擁有不能用於住宅,專為商業用途所使用的建築物,所行使的一項土地租賃權利,與一般的定期借地權不同,契約需經過公證。同時契約存續期間須為十年以上,五十年以上。

  • 建築物轉讓特別借地権

此權利為擁有特殊契約的土地借地權,可以約定在契約屆滿時將地上建築物出售給土地出借方,而契約期間屆滿時同時將建築物所有權轉讓予出借人。但若承租人請求繼續使用其建築物,其權益將受到保護,契約需經過公證。


總歸來說,擁有借地權的建築大致有3個優點。首先,由於土地是地主的,所以無需負擔土地相關的稅金(固定資產稅、都市計劃稅等)。再者,即使地租費高也比購買所有權的土地便宜,兩者之間約有2到4成的價差。第三,借地權的物件大多位於市中心的精華地段,能減少空置時間,且投報率比起同地段的其他物件來說相對高。不過值得注意的是,借地權物件原則上無法中途解約、銀行的審查也較為嚴格。若土地價格上漲,連帶地租也會調升。


在日本,「借地權」屬於一種常見的土地權利,若是能有效的規劃及利用,其投資受益有時也不亞於土地所有權,甚至能更有效的利用土地,更靈活的使用資金,更容易達到投資的目的。

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