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日本不動產投資路上你不可或缺的那些關鍵伙伴



不動產投資因投資金額大,為求交易安全,在台灣我們會找不動產經紀人、地政士、估價師、甚至律師來協助交易順利推行,購買海外的日本地產更不應該例外。

本文目標在整理日本地產投資者在投資路上各階段必用到的專業夥伴,分為適合個人及小金額投資的基礎篇跟大金額投資或法人的進階篇,並分享一些心得。

業務獨占資格

先介紹一個背景知識,某項業務只有某特定資格才能從事者,稱為「業務独占資格」,比如機師資格者才能開飛機,或台灣不動產經紀人才能簽訂不動產買賣契約書。

因為該業務需要大量專業,所以授予專業者業務獨占資格,保護消費者,也保護以此為業的專業人士。比如報稅,不論有償無償,只能自行申報或找稅理士處理,就是因為此為稅理士的獨占業務。


買賣階段

宅地建物取引士

宅地建物取引士(簡稱宅建士)的獨占業務,包含不動產買賣契約書製作、重說說明、簽認。台灣的「不動產經紀業管理條例」直接對應日本的「宅地建物取引業法」

日本不動產仲介公司(宅建業者)一定要配有宅建士,宅建士在進行契約,說明重要事項說明書前,一定要主動出示一張信用卡大小的「取引士証」,投資人簽約前記得確認一下。

宅地建物取引士證。 Source: Wikimedia Commons


司法書士

司法書士負責協助不動產買賣過戶。在完成簽約後,就會交由司法書士進行過戶手續。一般而言仲介公司會跟司法書士密切配合,到投資人取得產權,拿到「登記識別情報」為止。

司法書士還能負責準備司法訴訟、代表當事人處理在簡易庭、調解程序、仲裁相關程序。


日本司法書士 vs 台灣地政士(代書)

台灣的地政士負責不動產土地的登記、稅務等事項,因此在功能上對應日本司法書士,但因司法書士業務還包含了其他法律相關的代理業務,同時覆蓋到台灣的地政士和律師的部分業務。


持有期間

稅理士

稅理士協助投資人報稅、節稅。例如日本的所得稅報稅稱為「確定申告」,代理製作申告書,是稅理士的獨占業務,所以除非投資人本人有能力作,不然就要委託稅理士。


稅務相談也是稅理士的獨占業務。精通所得稅、消費稅等種種細節的稅理士,可以幫助投資人合法節稅。


有些個人投資人據說買了日本房地產後從不納稅,未免將來出售時影響,可以確認一下自己是否有確實委任稅理士跟以下說明的納稅管理人。


Source : nta.go.jp


納稅管理人

納稅管理人等同台灣納稅代理人,雖不是一個專業資格,但也是投資人非常重要的夥伴。

在日本當地沒有住所的外國投資人,應指定「納稅管理人」,協助他在日本的稅金出納事宜,作為日本稅務機關對投資人的聯絡窗口,稅單會寄到納稅管理人的住址,不是投資人的外國住址。


根據日本國稅通則法第117條,只要是在日本有住所的人,不論本國外國、有償無償,都可以指定為納稅管理人。所以投資人可以委託仲介公司或物管公司(看他們有沒有接這業務)、稅理士、甚至是住在日本的親戚朋友。


有的投資人委託給仲介公司,因可單一窗口,什麼事都找仲介,也有投資人直接把稅務相關都統一交給稅理士處理,這部分見仁見智。


PM公司

物業管理 (Property Management,日本簡稱PM),大到東急三井的專業PM公司,小到一人公司,只要是不動產業者,都可以承接PM業務。


專業資格有「マンション(mansion)管理士」,這是國家資格,但不涉及「業務獨占」,也就是說只要事業內容有「不動産管理業務」,不一定要認明證照,回歸一般的挑選方式。

幫投資人完成本次仲介的宅建業者通常也承接投資人日本物業的管理,PM費各家標準不等,但一分錢一分貨道理不變。


其他常用需求

行政書士

如果投資金額開始放大、或在日本做生意,需在日本設立公司,或申請外國人簽證,行政書士就是不可或缺的。行政書士只看語感,容易和台灣的代書搞混,但華人世界似乎沒有跟行政書士對應的專業資格。

司法書士 vs 行政書士

雖然兩者都是「書士」,也都是以文件代撰、代申請為業,但可以從文件的提出對象來分。 「司法」書士主要負責法務局、裁判所等「法務」相關,在日本不動產登記是歸法務局管,所以不動產登記要找司法書士。「行政」書士主要負責對「行政」機關,所以外國簽證、設立公司等要找行政書士。


如何挑選適合的專業夥伴

業者推薦

從不動產仲介介紹的專業夥伴中選擇最快,當然也能自己另行尋找。

外語能力、中文窗口

隔一個語言如隔一座山!何況現在不是聊天,是有大量專業術語,及台日之間同又不同的各種法規。擁有資格者是否有外語能力,或是他母語就是中文?

如果有中文窗口,這個人是正社員、或只是業務配合? 窗口有時比資格者更重要,日本的資格者夠專業,但中文窗口不靠譜,也會產生很多問題。

他是否能理解、處理台日間的文化差異,或只是個翻譯機 / 傳聲筒? 如果窗口來自台日以外的第三國,對他而言更是一個挑戰。

另外有些事務所在台灣設有辦事處,更方便投資人聯繫。

一站式服務

夠大的事務所同時保有多種專業資格,配一個中文窗口,就能一站式處理所有問題。小規模的投資人,通常這個窗口就是在地的華人仲介,這部分見仁見智。

其他

相處的感覺、應對速度、品牌、名聲、費用等,跟台灣大同小異。


原文出處授權轉載 作者:Woody Lin 編輯:識見生產

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