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你知道日本的土地也有使用分區嗎?分別有哪些使用限制呢?這裡一次告訴你!

您或許會覺得這張圖有點熟悉,沒錯,這就是日本的都市計畫內的土地分區使用圖。跟台灣一樣,日本也有所謂的使用分區,主要分為「住宅」、「商業」及「工業」三大類別,並且再細分為13種使用分區,用來標示土地的使用限制。


由於日本對於都市計畫相當健全與完整,每一種分區都有詳細規定建築物的使用方法,在指定分區區域,不僅是建築物的使用方式有限制,其建造方式也有一定的規範,比如說相關的景觀法規、使用容積率、根據道路寬度來決定建物高度等,在買房前一定要先了解自己的需求有沒有違反當地的規定喔。


第一種低層住居専用地域

主要為低樓層一戶建的純住宅區,可允許住宅兼事務所(非住宅部分不得超過50平方公尺)、小學及中學校的設立。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學等

第二種低層住居専用地域


同樣為低樓層住宅為主,除了中小學之外還可以設立面積150平方公尺以下的商鋪。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學等




第一種中高層住居専用地域

以中高樓層住宅為主,建築物為三層樓以上時,須考慮建築物角度問題。可以建造醫院、大學及面積500平方公尺以下的商鋪。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/500平方公尺以下店鋪/車庫/大學等





第二種中高層住居専用地域

同樣是以中高樓層住宅為主,除低層公寓、醫院和大學等外,還可以建設一些基本的商業設施,如面積最大不超過1,500平方公尺的商店或辦公室。

可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/1500平方公尺以下、2層樓以內的店鋪/車庫/大學/事務所等

第一種住居地域

主要為保障生活環境品質的一般住宅區,可建設面積3,000平方公尺以下的商店、辦公室及飯店等商業設施。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/3,000平方公尺以下店鋪/車庫/大學/事務所/飯店等





第二種住居地域

生活機能較爲豐富的生活住宅區,可建設商店、辦公室、飯店及卡拉OK等商業設施。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/三樓以上一萬平方公尺以下商店/車庫/大學/事務所/飯店等


準住居地域

主要為提供小型汽車與住宅相關機能設施的區域,可能位於主要道路上擁有較大的道路面寬,可建設停車場的相關設施,但不能建設大型商場或電影院。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/1萬平方公尺以下商店/車庫/大學/事務所/飯店/停車場/修車廠/200平方公尺以下電影院等


田園住居地域(2019年4月起新設)

農業及住宅混合區域,以低樓層建築為主,在保持農業發展的同時也兼顧居住的品質






近隣商業地域

供居民採買生活必需品的區域,由於建築面積較大所以能提供較大較建築總面積,除了住宅及商舖外,還可以建築小型工廠,屬於輕度住商混合區域。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/大型商場及電影院/車庫/大學/事務所/飯店/停車場/修車廠等


商業地域

通常位於車站周邊,主要商業街道上可設置銀行、商場、電影院及餐廳等,是市鎮中主要商業活動的集中區域,同時也能建築住宅及醫院等生活機能設施。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/大型商場及電影院/車庫/大學/事務所/飯店/停車場/修車廠/風俗產業等



準工業地域

主要為輕工業及商業設施所在地,屬於住宅、商業及工業混合區域,除了高風險及高污染產業外,基本上都能建築。 可建設:神社/寺院/教會/派出所/郵局/診所/幼兒園/公眾浴湯/住宅兼事務所/圖書館/中小學/大型商場及電影院/車庫/大學/事務所/飯店/停車場/修車廠/風俗產業/輕工場等


工業地域

主要工業發產集中區域,基本上任何形式的工廠都能建造,但不能建造醫院、學校及飯店等 不可建設:醫院/學校/飯店等





工業専用地域

大型工廠專用區域,主要以工業為主,住宅及生活相關用途皆不得在此使用 不可建設:住宅/醫院/學校/飯店/商場等





除此之外,日本在城市的整體規劃上也有分為都市都市計画區域及準都市計画區域。裡頭詳細明訂了城市的範圍,再加上為了防止過度開發,在城市規劃中還分為城鎮促進區(市街化区域)及城鎮化抑制區(市街化調整区域),以防止城鎮無限制的擴張。


每一個區域的限制及規範都有不同,購屋之前建議事前瞭解預計房子或土地位於都市計畫中的那一個區域,並且了解其使用規範及限制,才能買得安心。

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