以下為台灣人在購買日本不動產時的簽約流程。一般從簽約到交屋,約需要1-2個月的時間。若遇到賣主需要搬家或委託銀行辦理抵押權塗銷作業、買主需要貸款、籌措資金等原因,可經雙方討論後約定交屋日。

提出「購入申請書」給賣方

當您找到欲購買的日本不動產時,需向賣方提出:

  1. 購入申請書

  2. 身份證&護照

 

日本的賣方不喜歡時常被打擾或口頭交涉價格,因此有一張正式的購入申請書,賣方才會給予正面回應。提交後,交由三井不動產為您與賣家方交涉,所需時間約1周

請參考【購入申請書】範例。

買賣契約簽署

當雙方同意相關的簽約條件、金額、交屋日期等之後,若買賣雙方無法在同一國家簽約,可先由賣方簽名用印完成後,再寄到台灣給買方簽約。

 

賣買雙方均完成用印簽名的時間點即為「契約成立日」。

攜帶物品:身份証正本、護照正本、印章。

訂金支付 (手付金支付) + 仲介費一半

  1. 訂金一般為成交金額的10%,若有另外約定則以該約定為主

  2. 需要同時支付仲介費的50%

若為海外買家,應於契約成立日的1周前將日幣訂金匯至日本三井Realty的指定帳戶(類似履約保證帳戶)。我方會於雙方都用印簽名完成當天將訂金匯給賣方,並視為契約成立日。

司法書士進行本人確認

透過日本司法書士(代書)協助買方進行交屋的過戶手續,簽約後交屋前會進行一次「本人確認」,確認買方的身份及購買意願。買方需出示護照及身份証正本,並簽署委任狀提供司法書士進行交屋手續。

 

司法書士的費用會另行報價,其金額視物件的總價及手續的複雜程度而定。

攜帶物品:身份証正本、護照正本、印章、印鑑證明(交屋日3個月內發行)、戶籍謄本(交屋日3個月內發行)

支付尾款(殘代金支付) +仲介費一半 + 清算金

尾款相關費用:

  1. 成交金額尾款

  2. 仲介費尾款(50%)

  3. 其他稅費,如「固定資產稅及都市計劃稅」、管理費、修繕積立金、租金等

 

諸項費用將會以「交屋日」進行切割,由仲介協助計算後提供清算明細。如同訂金匯款流程,尾款及清算金也需要於交屋日一周前,匯至日本三井Realty的指定帳戶。交屋日當天完成交屋手續後,會由我方仲介將其匯給賣方。

交屋日由司法書士進行過戶手續

「交屋日(決濟日)」當天,由賣確認尾款及清算金入帳,並由賣及買方仲介(或買方代理人)進行點交無誤後,賣方將鑰匙交給買方仲介(或買方代理人)。

同行司法書士確認上述手續無誤後,會於當天到法務局進行產權移轉登記,對此法務局將發行「受理通知書(受付のお知らせ)」。

交屋日起3-4周內買方收到物件謄本(登記識別情報)後,購買流程結束

※仲介手續費計算:(成交金額*3%+6萬円)*1.1消費稅

上述公式中的+6萬円,是一個速算公式。主要日本的仲介費,在400萬円以下的手續費是不同的。

共分成3個級距來計算:

  • 級距一 未滿200萬円                  5%

  • 級距二 200萬以上未滿400萬円     4%

  • 級距三 400萬以上                     3%

當您買賣價格超過400萬時:

級距一 200萬*5%+級距二200萬*4%+級距三 (買賣價格-400萬)*3%

為了不讓每次計算這麼麻煩,就衍生出速算公式。

 

※匯款手續費:會請台灣買主選擇OUR的匯款方式,將訂金/尾款清算金匯至三井Realty的指定帳戶。

  • 匯款手續費(匯款銀行、中間銀行、收款銀行)須由買方負擔。

  • 三井不動產Realty匯款給賣方時的手續費,則由三井不動產Realty付擔。

購買流程