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您是否想過投資整棟不動產,卻不知道該如何選擇呢?

近年有許多海外投資家,以大筆資金購買「整棟投資物件」,除了獲得土地及建物的所有權之外,持有期間的租金收入也能帶來資產附加價值。根據投資物件種類的不同,其特徵和風險也不同。本篇文章將詳細介紹,各類型的整棟投資物件其特徵和選擇方法。

台灣三井不動產|整棟投資物件
台灣三井不動產|整棟投資物件

以下為整棟「居住用」、「商業用」、「辦公用」3種收益物件的優缺點之舉例:


一、整棟居住用物件:

通常為木造公寓整棟出售(少數鐵骨造),其承租方以居住用途為主。雖然總價高,但現金流也高。


整棟居住用物件優勢:

  1. 獲得穩定的房租收入:特別是在人口稠密的東京都內,租屋需求人數相當可觀。像是臨近車站、生活機能便利的物件就頗受租屋族群青睞。這樣的物件,不僅空置風險小,亦可獲得穩定的租金收入。

  2. 節稅對策:對日本的居住者來說,投資不動產所減少的現金所得可以進行節稅。另外,若考量到繼承的話,與現金相比,房地產的繼承稅評價額相對較低,因此投資不動產可作爲繼承對策之一。


※針對海外人士購買日本不動產之節稅詳情,須洽詢稅理士為準。


整棟居住用物件風險:

  1. 若空置增加則投報下降:收益物件獲利主要來自於承租人的租金。若未達滿租或者租客持續退租,將直接影響物件投報率。因應日本少子高齡化的現代,爲防止投報率的惡化,投資人應先選擇需求高的物件,以避免遭受巨大損失。

  2. 中古屋須負擔翻修費用:投資中古的居住用物件時,隨著屋齡增加依現況有可能須重新裝修。如果設備不堪使用或屋內老舊,空置風險會增大,投資人須多加注意。


新築整棟投資住宅物件:https://fb.watch/ktnHp5KFyy/

(2023/3/17 三井官方Facebook揭載內容)

台灣三井不動產|整棟投資物件
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二、整棟商業用物件:

承租方以餐飲店、美髮美甲店、便利商店等實際店鋪用途為主。店舖的租金行情高,租期相對較長,比起居住用物件有更高的長期投報。相反的,一旦承租方退租往往空置期較長,因此這樣的物件,適合資金相對充裕且商用物件經驗較豐富的投資人。

台灣三井不動產|整棟投資物件
台灣三井不動產|整棟投資物件

整棟商業用物件優勢:

  1. 投報率較高:營業店鋪租金高,除了可創造較高的收益,其投報率相對整棟居住公寓來得高,地理位置也更具便利性。

  2. 不用花高額的室內裝修費:商業用投資物件,大多由承租方自行裝修或添購設備,與居住用物件相比,房東可不需再支付重新裝修費用。


整棟商業用物件風險:

  1. 貸款條件苛刻:銀行審查商用物件較為嚴苛,不僅僅參考物件本身價值,對於所有者屬性、承租戶經營業種也一併審查評估。如果待售價值低或租戶有問題,恐無法通過貸款審查。由於貸款條件苛刻,比居住用物件的投資門檻來得高。

  2. 空置期間容易變長:如果商用物件的承租方退租,因店舖需求相較於居住需求來得少,在找到下一個承租方爲止的空房時間容易拉長。投資人應注意,在長期空置的情況下會導致投報率惡化。但也不應只單看投報率,而是要慎選地點和周邊環境等綜合評估。


三、整棟辦公用物件:

承租方以辦公室用途為主。若為市中心的辦公用物件,其優點是空置風險小、容易出售。

台灣三井不動產|整棟投資物件
台灣三井不動產|整棟投資物件

整棟辦公用物件優勢:

  1. 高額的保証金:辦公用物件其優點之一,能向承租人要求高額的保證金,以降低風險。一般可設定半年或一年的月租金作為保證金,依合約條件或退租情況而定,也會有不須返還保証金的情況。

  2. 經費比例減少:購買出租的辦公物件時,由承租人負責擔任管理該建物的不在少數。因此對於房東來說,將物件管理交由承租方可以減少大樓管理經費。


整棟辦公物用件風險:

  1. 房租收入不穩定:辦公室用的承租方比居住用的租戶更容易搬遷,因此辦公用物件較容易有空置情況。一旦,空置風險增加,投資人就無法獲得穩定的租金收入。

  2. 一旦退租易增加損失風險:若以整棟大樓或整層樓為單位出租給同一承租方時,一旦單一承租人退租,則整體租金將大幅減少。與居住用物件相比,容易造成較大損失的風險。建議優先考慮複數單位、多間商辦承租的物件,以利分散風險。

若有任何整棟投資相關需求,歡迎隨時與我們聯繫!

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