東京灣岸住宅市場 2020年Q1

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2020年第1季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的乖離」

上圖圖表為本期(2020年4月~6月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。乖離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

全區域平均乖離率為98.07%,比上期擴大減少▲0.33百分點。區域別為「芝浦.台場」「品川.港南」「月島」等3個區域的乖離率縮小;「豐洲」「有明.東雲」「勝閧.晴海」等3區則為擴大。即使平均乖離率呈現廣大,久違約2年全區域指數均達97%以上。由此可見,6月的不動產市場以買方為中心熱絡交易。接下來社會情勢不安定仍持續,投資人有必要關注下一期之後的市場動向。

【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖
【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖

【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。

 

從東京灣地區的整體趨勢來看,本期成交件數為「193件」相較前期「291件」大幅減少▲98件。主要因4月16日發佈緊急事態宣言而有很大影響,4月~5月的成交件數與前年同期相比大幅減少▲53%。但在5月25日緊急事態宣言解除後,6月單月的成交件數則相較前年同期比約102%大幅的從谷底翻身。

 

另一方面,平均成交單價為「@ 305萬円」與前期「@308萬円」比稍微下跌,但與前年同期<2019:Q1>則維持同水準「@305萬円」。就區域別來看,成交件數之中除了「月島」以外其他5區皆大幅減少,值得注意的是「芝浦.台場」「品川.港南」「月島」等3區的平均成交單價,比前期上漲。由此可見,6月的不動產市場回復主因來自買氣熱絡。下個月以後市場能否持續回復,投資人有必要繼續關注市場動向。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖
【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖

因4月16日發佈緊急事態宣言,導致4月~5月的成交件數較去年同期比,大幅減少▲53%。然而,隨著5月25日緊急事態宣言解除之後,6月單月的成交件數則與去年同期相比約上漲102%,大幅從谷底反彈。就區域別來看與前期相比,「品川.港南」「豐洲」「勝閧.晴海」受影響最巨烈,3區各減少約▲45%;「芝浦.台場」「有明.東雲」▲16.5%,「月島」則持平。

 

接著,從【圖5】成交平均單價來看,「芝浦、台場」「品川・港南」「月島」等3區比前期上漲。其中,「月島」更是比前期上漲約120%來到@387萬円,是自調查開始至今最高記錄。所有區域皆在緊急事態宣言解除後,不動產市場有逐漸趨復甦的傾向。

 

在經濟情勢還不甚安定之下,促使市場復甦的主要原因之一,唯視買方積極熱絡的買氣是否能持續,成為左右市場動向的關鍵。

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