東京灣岸住宅市場 2019年Q4

「三井不動產Realty株式會社」為協助東京灣住宅公寓的所有權人,能有效利用中長期資產,而創建「東京灣地區業主俱樂部」的新聞會報。此會報中,我們針對該地區特定市場趨勢進行研究分析,並時常蒐集市場信息,不斷精進專業知識和經驗,並將其傳遞給您。以下將為您介紹2019年第4季「東京灣岸住宅市場」訊息。

【圖1】東京灣岸住宅市場的「出售價格與成交價格的乖離」

上圖圖表為本期(2020年1月~3月)之間成交公寓的平均出售價格(坪單價)與平均成交單價(坪單價)之比較。乖離率愈接近100%則表示售價愈接近成交價。一般而言,愈接近100%則趨向賣方市場;反之,愈遠離100%則趨向買方市場。【調查標的公寓】由三井不動產Realty獨自選定公寓大樓(參考下方資訊)之成交物件為主要調查對象。

【圖2】東京灣岸區域全體成交件數及平均成交單價趨勢圖

【圖2】為東京灣岸區域全體(以6個主要區域公寓為調查對象)的成交件數及平均成交單價趨勢,並根據同期總體經濟環境事件進行客觀分析。

從東京灣地區的整體趨勢來看,本期2019:Q4的平均成交件數為「288件」相較前期增加8件,但成交單價為「@ 308萬円」,是自2006:Q1記錄以來至前期「@317萬日圓」的最高坪單價之後,首次下跌。

【圖3】區域別之新成屋買賣價差比率趨勢圖

【圖3】是按區域查看新成屋買賣價差情況(編按:購入新屋與再出售之價差)的圖表。「芝浦・台場」「品川.港南」「勝閧・晴海區」等3個區域呈上升趨勢;「豐洲」持平;「有明・東雲」「月島」則為下跌。此外,整體區域的成交分售對比127.0%,相較上一季指數僅減少0.1%呈持平趨勢。

  我們認為,投資人應持續關注目前不穩定的社會情勢,將對下一季的市場動向產生什麼影響。

【圖4】區域別之成交件數趨勢圖

從本期東京灣岸的全體趨勢來首,成交件數相較前期增加,但平均成交單價則下跌。

首先,以【圖4】成交件數趨勢來看,「芝浦.台場」「月島」「勝閧・晴海區」等3區域較前期減少;「品川.港南」「豐洲」「有明.東雲」等3個區域則為增加。其中「有明.東雲」本期成交件數為72件,比前期大幅增加17件,是2006:Q1記錄以來成交件數最多的地區。

【圖5】區域別之平均成交單價趨勢圖

接著,從【圖5】成交平均單價來看,上漲區域僅只有「芝浦、台場區」,「品川・港南區」「月島」2區域則呈現下跌。另外,「豐洲」「有明.東雲」「勝閧・晴海區」3區域則持平,這是自2019:Q1以來每季平均成約單價都呈上漲數字,本季首次踩煞車的結果。

  我們認為,投資人應持續關注目前不穩定的社會情勢,將對下一季的市場動向產生什麼影響。

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